鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

札幌西 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３１１８１１０７ -115302	札幌市西区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西27m市道、北東5.5m、二方路		近商４５ｍ高度地区 (90,300)
b	１２３１２１１１０７ -115001	札幌市西区		建付地	（　）	ほぼ正方形	北東23m道道、北西18m、角地		近商４５ｍ高度地区 (100,300)
c	１２３１１８１１０７ -115305	札幌市西区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西27m市道、北西8m、角地		近商３３ｍ高度地区 (100,200)
d	１２３１１８１１０７ -595301	札幌市西区		建付地	（　）	台形	南西27m市道、西5.5m、角地		近商４５ｍ高度地区 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 227,693	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	218,936	100 [ 95.0]	230,459	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +7.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 107.0] 　　　　 100	247,000
b	(　 ) 174,333	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 90.0]	100 [ 107.0]	182,298	100 [ 95.0]	191,893		205,000
c	(　 ) 165,777	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.0]	156,393	100 [ 72.9]	214,531		230,000
d	(　 ) 168,124	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.5]	164,102	100 [ 77.6]	211,472		226,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 226,000 円／㎡]

札幌西 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため適用が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,075,378	2,011,685	7,063,693	5,619,820	1,443,873	（　0.9468） 1,367,059	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	31,792,070 円　　　　（　 176,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌西 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅	120.00	ＲＣ4	456.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防６０ｍ高度地区	100 ％	300 ％	300 ％	181 ㎡	10.0 m x 14.5 m	前面道路：市道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は事務所、２～４階は２ＬＤＫ（各約５３㎡、各階２戸全６戸）、駐車場４台を想定した。

⑦有効率　 88.2 ％
の理由

この種の建物として標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	96.00	85.9	82.50	2,900	239,250	3.0	717,750
							0.0	0
2～ 4	共同住宅	120.00	88.8	106.50	1,550	165,075	1.0	165,075
							0.0	0
～

～

～

計		456.00	88.2	402.00		734,475		1,212,975
								0

⑨年額支払賃料	734,475 円　×　12ヶ月　＝　 8,813,700 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 402.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費込。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 720,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,813,700 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 720,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 476,685 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,057,015 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,212,975 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,523 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	720,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 6,840 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,075,378 円　　　　（　 50,140 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２３１２１５１０７　　　　-595002	2,729 ( 2,722)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,729	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,907 円/㎡　月額支払賃料（　 2,900 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１２３１２１５１０７　　　　-595004	3,187 ( 3,176)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,187
c	１２３１２１５１０７　　　　-595003	2,948 ( 2,944)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,948

札幌西 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	437,000 円	87,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	476,685 円	9,533,700　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 92,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 742,900 円	87,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	174,800 円	87,400,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	87,400 円	87,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,011,685 円　（　　　　　　 11,114 円／㎡）　　（経費率　　 22.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9468

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	87,400,000 円	設計監理料率　 186,000 円／㎡　×　 456.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0643	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0468 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,619,820 円（　　　　　 31,049 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,075,378 円
②総費用	2,011,685 円
③純収益　①－②	7,063,693 円
④建物等に帰属する純収益	5,619,820 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,443,873 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,367,059 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,553 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,792,070 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 176,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
札幌西 5-10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

札幌西 5-10

北海道

北海道第３

氏名

不動産鑑定士　今田　幹丈

TEL.

鑑定評価額

39,800,000 円

１㎡当たりの価格

220,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	150,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月24日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	札幌市西区西町北２０丁目２６番３外｢西町北２０－５－１０｣				②地積　(㎡)	181 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）６０ｍ高度地区 (100,300)
	1:1.5	事務所兼共同住宅Ｓ3	店舗、事務所、マンション等が建ち並ぶ商業地域	北西22m市道、北東側道	水道、ガス、下水	宮の沢近接

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 20 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中層の店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 14.0 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２２ｍ市道

交通

施設

宮の沢駅近接

法令

規制

近商
(90,300)
準防
６０ｍ高度地区

⑤地域要因の将
　来予測

地下鉄駅近接の店舗、事務所、マンション等が建ち並ぶ商業地域であり、今後も同様に推移すると予測する。地
下鉄駅徒歩圏内の土地需要が増加していることから、地価水準は上昇傾向が続くものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層の店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +7.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 224,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 177,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は西区内のＪＲ及び地下鉄駅徒歩圏内の店舗、事務所ビル、マンション等が建つ商業地域が圏域。需要者の
中心は自用の店舗・事務所経営者、投資物件として中堅の法人事業者、マンション用地として建設関連会社等が中心と
思われる。駅徒歩圏内のマンション用地等の需要が強含みであり、コロナ禍の影響は薄い。市場の中心となる価格帯は
１㎡あたり２２万円前後、総額では土地面積、建物の用途・規模により様々であることから価格帯は見いだせない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

地下鉄駅近接の店舗、事務所ビル、マンション等が建ち並ぶ商業地域であり、需要者の多くは収益性から意思決定を行
う法人と思われ、これらの需要者は一般的地価水準を指標に市場に参加するものと思われる。収益価格は土地価格に見
合う賃料が形成されていないため低めに試算された。よって、試算価格の調整にあたっては、比準価格を標準に、収益
価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　札幌西 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 360,000 円／㎡

[111.1]
100

100
[100.0]

100
[194.8]

[107.0]
100

220,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    200,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

道内の景気はコロナ禍の影響は見られるもの
の緩やかに持ち直しており、道央圏を中心に
不動産市場には大きな影響は見られず地価は
上昇傾向にある。

駅近接の交通便良好な商業地であり、事業用
地及びマンション用地の需要が堅調であるこ
とから、地価は上昇傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　  -7.0
環境　　　　　　 +90.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+10.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

札幌西 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３１１８１１０７ -115302	札幌市西区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西27m市道、北東5.5m、二方路		近商４５ｍ高度地区 (90,300)
b	１２３１１８１１０７ -595308	札幌市西区		建付地	（　）	不整形	北東12m市道、北西4m、角地		近商４５ｍ高度地区 (90,300)
c	１２３１１８１１０７ -595310	札幌市西区		更地	（　）	不整形	南東50m国道、東6m、角地		近商４５ｍ高度地区 (90,300)
d	１２３１２１１１０７ -597002	札幌市西区		更地	（　）	長方形	南東10m市道、中間画地		準工３３ｍ高度地区 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 227,693	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	218,936	100 [ 88.0]	248,791	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +7.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 107.0] 　　　　 100	266,000
b	(　 ) 108,659	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	107,288	100 [ 51.2]	209,547		224,000
c	(　 ) 120,154	100 [ 100.0]	[ 105.4] 100	100 [ / ]	100 [ 85.9]	147,430	100 [ 71.7]	205,621		220,000
d	(　 ) 161,657	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ / ]	100 [ 104.5]	159,646	100 [ 75.2]	212,295		227,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -45.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -14.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -14.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 224,000 円／㎡]

札幌西 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,150,473	1,873,334	7,277,139	5,815,840	1,461,299	（　0.9444） 1,380,051	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	32,094,209 円　　　　（　 177,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌西 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	120.00	ＲＣ4	456.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防６０ｍ高度地区	100 ％	300 ％	300 ％	181 ㎡	10.0 m x 14.5 m	前面道路：市道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～４階は２ＬＤＫ、各階２戸、総戸数６戸、平均専有面積約約５３㎡、駐車場４台分を想定した。

⑦有効率　 88.2 ％
の理由

この種建物としては標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	96.00	85.9	82.50	3,000	247,500	3.0	742,500
							0.0	0
2～ 2	住宅	120.00	88.8	106.50	1,620	172,530	1.0	172,530
							0.0	0
3～ 3	住宅	120.00	88.8	106.56	1,590	169,430	1.0	169,430
							0.0	0
4～ 4	住宅	120.00	88.8	106.56	1,590	169,430	1.0	169,430
							0.0	0
～

計		456.00	88.2	402.12		758,890		1,253,890
								0

⑨年額支払賃料	758,890 円　×　12ヶ月　＝　 9,106,680 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 402.12 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費込。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 720,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等で担保されている為、計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,106,680 円　　×　　 7.0 ％＋　　　 720,000 円　　×　　 7.0 ％　＝　　 687,868 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,138,812 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,253,890 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,661 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,150,473 円　　　　（　 50,555 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２３１２１５１０７　　　　-595003	2,948 ( 2,944)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,948	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,007 円/㎡　月額支払賃料（　 3,000 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１２３１２１５１０７　　　　-595004	3,187 ( 3,176)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,187
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌西 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	356,800 円	89,200,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	491,334 円	9,826,680　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 88,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 758,200 円	89,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	89,200 円	89,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	89,200 円	89,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,873,334 円　（　　　　　　 10,350 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9444

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	89,200,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 456.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0652	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,815,840 円（　　　　　 32,132 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,150,473 円
②総費用	1,873,334 円
③純収益　①－②	7,277,139 円
④建物等に帰属する純収益	5,815,840 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,461,299 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,380,051 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,625 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,094,209 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 177,000 円／㎡）