鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

札幌西 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３１２７１１０７ -115001	札幌市西区		更地	（　）	正方形	北東20m道道、中間画地		近商特別用途地区３３ｍ高度地区 (90,200)
b	１２３１２７１１０７ -591035	札幌市西区		建付地	（　）	ほぼ正方形	北西14.5m市道、北東6m、角地		２中専１８ｍ高度地区 (70,200)
c	１２３１２７１１０７ -115006	札幌市西区		更地	（　）	長方形	北東16.8m市道、中間画地		準住居３３ｍ高度地区 (60,200)
d	１２３１２７１１０７ -595014	札幌市西区		底地	（　）	ほぼ長方形	南東18m道道、南西4m、北西4m、三方路		近商４５ｍ高度地区 (90,300)
e	１２３１２７１１０７ -595016	札幌市西区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東20m道道、南東25m、角地		準住居３３ｍ高度地区 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 132,494	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 101.5]	132,363	100 [ 100.0]	132,363	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	132,000
b	(　 ) 108,741	100 [ 100.0]	[ 105.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.5]	109,886	100 [ 85.4]	128,672		129,000
c	(　 ) 109,091	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 101.5]	108,769	100 [ 84.7]	128,417		128,000
d	(　 151,520) 189,400	100 [ 100.0]	[ 105.8] 100	100 [ / ]	100 [ 108.0]	185,542	100 [ 145.8]	127,258		127,000
e	(　 ) 68,687	100 [ 100.0]	[ 105.6] 100	100 [ 90.0]	100 [ 85.6]	94,150	100 [ 75.0]	125,533		126,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 +30.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -14.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 128,000 円／㎡]

札幌西 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,201,790	1,485,292	5,716,498	4,641,700	1,074,798	（　0.9371） 1,007,193	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	23,423,093 円　　　　（　 89,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌西 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	132.00	Ｓ3	396.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防３３ｍ高度地区	90 ％	200 ％	200 ％	261 ㎡	13.3 m x 19.6 m	前面道路：道道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域の標準的使用から１階フロア貸し店舗、２・３階を共同住宅、２ＬＤＫ、平均専有面積約５７㎡総戸数４戸、駐車場４台を想定。

⑦有効率　 86.7 ％
の理由

この種建物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	132.00	86.7	114.50	2,220	254,190	3.0	762,570
							0.0	0
2～ 3	住宅	132.00	86.7	114.50	1,470	168,315	1.0	168,315
							0.0	0
～

～

～

計		396.00	86.7	343.50		590,820		1,099,200
								0

⑨年額支払賃料	590,820 円　×　12ヶ月　＝　 7,089,840 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 343.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 480,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されている為、計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,089,840 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 480,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 378,492 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,191,348 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,099,200 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 10,442 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,201,790 円　　　　（　 27,593 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２３１２７５１０７　　　　-595002	2,056 ( 2,051)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	2,284	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,226 円/㎡　月額支払賃料（　 2,220 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１２３１２７５１０７　　　　-595005	1,993 ( 1,928)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,993
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌西 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	332,500 円	66,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	378,492 円	7,569,840　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 76,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 565,200 円	66,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	66,500 円	66,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	66,500 円	66,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,485,292 円　（　　　　　　 5,691 円／㎡）　　（経費率　　 20.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9371

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	66,500,000 円	設計監理料率　 163,000 円／㎡　×　 396.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0698	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0558 ×　 40 ％　＋　0.0661 × 30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,641,700 円（　　　　　 17,784 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,201,790 円
②総費用	1,485,292 円
③純収益　①－②	5,716,498 円
④建物等に帰属する純収益	4,641,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,074,798 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,007,193 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,859 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,423,093 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 89,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出
札幌西 5-8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

札幌西 5-8

北海道

北海道第３

氏名

不動産鑑定士　流田　有啓

TEL.

鑑定評価額

32,600,000 円

１㎡当たりの価格

125,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	94,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年1月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	札幌市西区八軒５条西４丁目８７番１６｢八軒５条西４－１－４１｣				②地積　(㎡)	261 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他）３３ｍ高度地区 (90,200)
	1:1.5	店舗兼住宅Ｗ2	中小規模の店舗等が建ち並ぶ道道沿いの商業地域	北東20m道道	水道、ガス、下水	琴似 1.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.3 ｍ、奥行　約　　 19.6 ｍ、規模　　 260 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特になし

街

路

２０ｍ道道

交通

施設

琴似駅北東方

1.2km

法令

規制

近商
(90,200)
準防
３３ｍ高度地区

⑤地域要因の将
　来予測

特段の地域変動要因はなく、現状維持で推移するものと予測される。当該地域は交通量が多い下手稲通沿に位置
し、近年大型店舗も多く立地し、背後の住宅地から集客も見込めることから、地価は上昇傾向で推移している。

(3)最有効使用の判定

３階建の店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 125,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 71,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は主として、下手稲通、北五条手稲通等でＪＲ駅から遠くない路線商業地であると判断する。需要者は背後
の住宅地居住者層を顧客とする店舗、沿道サービス等の店舗経営を目的とする法人が中心で、全国系の事業者も見られ
る。周辺は比較的交通量が多く沿線に各種店舗等が建ち並ぶ。地価は、近年の景気動向から上昇傾向となっている。需
要の中心は㎡単価で１２万～１３万円程度で、総額は用途・規模により様々で特定はし難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格、収益価格が得られた。収益価格は、商業地等においては重視すべき価格であるが、周辺は交通量が多い下手
稲通沿いであるものの小規模店舗も多く、地域性から店舗と共同住宅の複合を想定した価格であり、商業地としての成
熟度が弱いため低位に求められた。自己利用目的の取引も多く、市場価格が取引の指標となることが多い。よって、比
準価格を重視し、収益価格を比較考量して代表標準地からの規準価格を検討し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　札幌西 5-9 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 109,000 円／㎡

[110.1]
100

100
[100.0]

100
[103.0]

[100.0]
100

117,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    117,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

低金利等の影響もあって、取引は堅調であり
、需要は安定している。新型コロナ感染症の
影響は不動産価格に関しては小さいと思われ
る。

特段の変動要因は無いが、一般的要因の影響
も相俟って、下手稲通沿い商業地である当該
地域においても、地価の上昇傾向がみられる
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　  -1.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+6.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

札幌西 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３１１８１１０７ -595311	札幌市西区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西21m市道、中間画地		準住居３３ｍ高度地区 (60,200)
b	１２３１１８１１０７ -595102	札幌市西区		建付地	（　）	ほぼ正方形	北東8m市道、北西8m、角地		近商風致地区２７ｍ高度地区 (40,200)
c	１２３１１８１１０７ -595112	札幌市西区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東20m道道、北西4m、角地		準住居風致地区３３ｍ高度地区 (40,200)
d	１２３１１８１１０７ -595308	札幌市西区		建付地	（　）	不整形	北東12m市道、北西4m、角地		近商４５ｍ高度地区 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 133,208	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ / ]	100 [ 110.0]	124,731	100 [ 98.9]	126,118	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	126,000
b	(　 ) 118,685	100 [ 100.0]	[ 105.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	119,589	100 [ 111.7]	107,063		107,000
c	(　 ) 124,967	100 [ 100.0]	[ 104.4] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	124,253	100 [ 105.0]	118,336		118,000
d	(　 ) 108,659	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	107,288	100 [ 99.8]	107,503		108,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +1.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 -11.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 125,000 円／㎡]

札幌西 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,473,337	1,283,219	5,190,118	4,330,480	859,638	（　0.9371） 805,567	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	18,734,116 円　　　　（　 71,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌西 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	132.00	Ｓ3	396.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防３３ｍ高度地区	90 ％	200 ％	200 ％	261 ㎡	13.3 m x 19.6 m	前面道路：道道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗フロア貸し、２～３階共同住宅で２ＬＤＫ（約５７㎡）、各階２戸、総戸数４戸を想定。

⑦有効率　 86.7 ％
の理由

この種の建物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	132.00	86.7	114.44	2,105	240,896	3.0	722,688
							0.0	0
2～ 3	共同住宅	132.00	86.7	114.44	1,250	143,050	1.0	143,050
							0.0	0
～

～

～

計		396.00	86.7	343.32		526,996		1,008,788
								0

⑨年額支払賃料	526,996 円　×　12ヶ月　＝　 6,323,952 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 343.32 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 480,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,323,952 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 480,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 340,198 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,463,754 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,008,788 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,583 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,473,337 円　　　　（　 24,802 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２３１２７５１０７　　　　-595002	2,056 ( 2,051)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,120	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,110 円/㎡　月額支払賃料（　 2,105 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１２３１２５５１０７　　　　-595004	2,151 ( 2,146)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [108.0]	100 [100.0]	1,992
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌西 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	308,000 円	61,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	204,119 円	6,803,952　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 62,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 523,600 円	61,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	123,200 円	61,600,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	61,600 円	61,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,283,219 円　（　　　　　　 4,917 円／㎡）　　（経費率　　 19.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9371

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	61,600,000 円	設計監理料率　 151,000 円／㎡　×　 396.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0703	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0558 ×　 35 ％　＋　0.0661 × 35 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,330,480 円（　　　　　 16,592 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,473,337 円
②総費用	1,283,219 円
③純収益　①－②	5,190,118 円
④建物等に帰属する純収益	4,330,480 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	859,638 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	805,567 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,086 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,734,116 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 71,800 円／㎡）