鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

札幌西 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３１２７１１０７ -595001	札幌市西区		底地	（　）	ほぼ長方形	南東18m道道、北東4m、角地		近商４５ｍ高度地区 (90,300)
b	１２３１２７１１０７ -595004	札幌市西区		更地	（　）	ほぼ正方形	南西27m道道、南東11m、角地		近商３３ｍ高度地区 (100,200)
c	１２３１２７１１０７ -591006	札幌市西区		貸家建付地	（　）	長方形	北西20m道道、中間画地		準住居３３ｍ高度地区 (60,200)
d	１２３１４７１１０７ -595101	札幌市西区		貸家建付地	（　）	長方形	北西22m道道、中間画地		商業６０ｍ高度地区 (90,400)
e	１２３１４７１１０７ -595102	札幌市西区		更地	（　）	長方形	北西22m道道、中間画地		商業６０ｍ高度地区 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 151,162	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	148,283	100 [ 79.1]	187,463	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +6.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 106.0] 　　　　 100	199,000
b	(　 ) 203,042	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	197,628	100 [ 76.5]	258,337		274,000
c	(　 ) 179,934	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	184,612	100 [ 73.4]	251,515		267,000
d	(　 ) 248,765	100 [ 100.0]	[ 105.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 87.0]	300,805	100 [ 118.8]	253,203		268,000
e	(　 ) 302,554	100 [ 100.0]	[ 106.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	322,523	100 [ 130.0]	248,095		263,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -13.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +30.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 268,000 円／㎡]

札幌西 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	24,715,630	5,868,092	18,847,538	15,947,100	2,900,438	（　0.9468） 2,746,135	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	63,863,605 円　　　　（　 178,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌西 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所・共同住宅	172.00	ＲＣ8	1,376.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防６０ｍ高度地区地区計画等	100 ％	400 ％	400 ％	359 ㎡	13.8 m x 22.7 m	前面道路：道道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階が店舗、２階が事務所、３～８階が共同住宅（１Ｒ×２４戸、平均専有面積約３４㎡）、駐車場１０台を想定

⑦有効率　 79.7 ％
の理由

建物の構造・用途等からみて標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	172.00	79.7	137.00	2,730	374,010	6.0	2,244,060
							0.0	0
2～ 2	事務所	172.00	79.7	137.00	2,048	280,576	3.0	841,728
							0.0	0
3～ 8	住宅	172.00	79.7	137.00	1,700	232,900	1.0	232,900
							0.0	0
～

～

計		1,376.00	79.7	1,096.00		2,051,986		4,483,188
								0

⑨年額支払賃料	2,051,986 円　×　12ヶ月　＝　 24,623,832 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,096.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	11,000 円／台　×　 10 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,320,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	24,623,832 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,320,000 円　　×　　 3.0 ％　＝　　 1,270,792 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	24,673,040 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,483,188 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 42,590 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	24,715,630 円　　　　（　 68,846 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２３１２７５１０７　　　　-195001	2,550 ( 2,490)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	2,476	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,744 円/㎡　月額支払賃料（　 2,730 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１２３１４７５１０７　　　　-595001	2,535 ( 2,529)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [ 75.0]	2,939
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌西 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,044,000 円	261,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	1,297,192 円	25,943,832　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 786,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,218,500 円	261,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	261,000 円	261,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	261,000 円	261,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,868,092 円　（　　　　　　 16,346 円／㎡）　　（経費率　　 23.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9468

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	261,000,000 円	設計監理料率　 184,000 円／㎡　×　 1,376.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0611	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0468 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	15,947,100 円（　　　　　 44,421 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	24,715,630 円
②総費用	5,868,092 円
③純収益　①－②	18,847,538 円
④建物等に帰属する純収益	15,947,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,900,438 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,746,135 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,649 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 63,863,605 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 178,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
札幌西 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

札幌西 5-6

北海道

北海道第３

氏名

不動産鑑定士　今田　幹丈

TEL.

鑑定評価額

92,600,000 円

１㎡当たりの価格

258,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	175,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月24日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	札幌市西区八軒１条西１丁目４６番１外｢八軒１条西１－６－１｣				②地積　(㎡)	359 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）地区計画等６０ｍ高度地区 (100,400)
	1:1.5	店舗兼共同住宅Ｓ8	店舗、マンション等が建ち並ぶ路線商業地域	南東18m道道、南西側道	水道、ガス、下水	琴似 250m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 30 ｍ、南 100 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

中高層店舗事務所兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 16.0 ｍ、奥行　約　　 23.0 ｍ、規模　　 360 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

令和４年１２月に「琴似本通
地区地区計画」が決定された

街

路

１８ｍ道道

交通

施設

琴似駅北東方

250m

法令

規制

商業
(90,400)
準防
地区計画等
６０ｍ高度地区

⑤地域要因の将
　来予測

駅徒歩圏内の店舗、マンション等が建ち並ぶ商業地域であり、今後も同様に維持して推移するものと予測する。
駅徒歩圏内の商業地の需要が強含みであることから、地価水準は上昇傾向が続くものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗事務所兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +6.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 263,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 173,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は八軒地区、琴似地区及び二十四軒地区内の店舗、マンション等が建つ路線商業地域が圏域。需要者の中心
は店舗、事務所用地として個人・法人事業主、マンション用地としてマンション開発業者である。コロナ禍の影響は殆
ど無く、駅徒歩圏内に所在することから土地需要が増加し地価は強含みである。市場の中心となる価格帯は１㎡当たり
２６万円前後であり、総額では土地面積、建物の用途・規模により一様でないため見いだすことができない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

駅徒歩圏内の店舗、マンション等が建ち並ぶ商業地域であるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、
収益価格は比準価格に比べ、低めに試算された。自用の店舗等が取引の中心であることから、試算価格の調整にあたっ
ては、収益価格を参酌し、市場の実態を反映した取引事例から求められた比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏
まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　札幌西 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 360,000 円／㎡

[111.1]
100

100
[100.0]

100
[164.2]

[106.0]
100

258,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    235,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

道内の景気はコロナ禍の影響は見られるもの
の緩やかに持ち直しており、道央圏を中心に
不動産市場には大きな影響は見られず地価は
上昇傾向にある。

駅徒歩圏内のマンション用地等の需要が増加
しており、地価は上昇傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +61.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+9.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

札幌西 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３１２７１１０７ -595001	札幌市西区		底地	（　）	ほぼ長方形	南東18m道道、北東4m、角地		近商４５ｍ高度地区 (90,300)
b	１２３１２７１１０７ -595015	札幌市西区		更地	（　）	長方形	南東18.2m道道、中間画地		近商３３ｍ高度地区 (90,200)
c	１２３１４７１１０７ -115001	札幌市西区		更地	（　）	ほぼ整形	北東27m市道、南東11.5m、南西10.9m、三方路		近商６０ｍ高度地区 (100,300)
d	１２３１４７１１０７ -595102	札幌市西区		更地	（　）	長方形	北西22m道道、中間画地		商業６０ｍ高度地区 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 151,162	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	148,283	100 [ 77.5]	191,333	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +6.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 106.0] 　　　　 100	203,000
b	(　 ) 195,667	100 [ 150.0]	[ 105.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	136,967	100 [ 55.5]	246,787		262,000
c	(　 ) 393,265	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 107.0]	372,683	100 [ 149.3]	249,620		265,000
d	(　 ) 302,554	100 [ 100.0]	[ 106.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	322,523	100 [ 129.5]	249,053		264,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	買進み	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -33.0
b	買進み	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +62.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +27.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 263,000 円／㎡]

札幌西 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	24,689,629	5,468,208	19,221,421	16,396,500	2,824,921	（　0.9468） 2,674,635	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	62,200,814 円　　　　（　 173,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌西 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅	172.00	ＲＣ8	1,376.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防地区計画等６０ｍ高度地区	100 ％	400 ％	400 ％	359 ㎡	13.8 m x 22.7 m	前面道路：道道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

標準的使用から１階部分貸し店舗、２階部分貸し事務所、３～８階を共同住宅、１ＤＫ、平均専有面積約３４㎡、各階４戸を想定。

⑦有効率　 79.7 ％
の理由

この種建物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	172.00	79.7	137.00	2,760	378,120	6.0	2,268,720
							0.0	0
2～ 2	事務所	172.00	79.7	137.00	2,300	315,100	6.0	1,890,600
							0.0	0
3～ 8	住宅	172.00	79.7	137.00	1,680	230,160	1.0	230,160
							0.0	0
～

～

計		1,376.00	79.7	1,096.00		2,074,180		5,540,280
								0

⑨年額支払賃料	2,074,180 円　×　12ヶ月　＝　 24,890,160 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,096.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	11,000 円／台　×　 10 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,320,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されている為、計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	24,890,160 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 1,320,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 1,572,610 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	24,637,550 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,540,280 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 52,079 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	24,689,629 円　　　　（　 68,773 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２３１２７５１０７　　　　-195001	2,550 ( 2,490)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	2,476	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,774 円/㎡　月額支払賃料（　 2,760 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１２３１４７５１０７　　　　-595001	2,535 ( 2,529)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [ 75.0]	2,939
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌西 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,275,000 円	255,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,310,508 円	26,210,160　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 205,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,167,500 円	255,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	255,000 円	255,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	255,000 円	255,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,468,208 円　（　　　　　　 15,232 円／㎡）　　（経費率　　 22.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9468

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	255,000,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 1,376.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0643	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0468 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	16,396,500 円（　　　　　 45,673 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	24,689,629 円
②総費用	5,468,208 円
③純収益　①－②	19,221,421 円
④建物等に帰属する純収益	16,396,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,824,921 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,674,635 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,450 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 62,200,814 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 173,000 円／㎡）