鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

札幌西 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３１２６１１０７ -195001	札幌市西区		建付地	（　）	長方形	北東25m道道、南東22m、角地		近商３３ｍ高度地区 (100,200)
b	１２３１２６１１０７ -595003	札幌市西区		建付地	（　）	長方形	北西22m道道、南西8m、角地		近商１８ｍ高度地区 (100,200)
c	１２３１２６１１０７ -595008	札幌市西区		底地	（　）	台形	北東20m道道、北西6m、南西6m、三方路		近商３３ｍ高度地区 (100,200)
d	１２３１２６１１０７ -595004	札幌市西区		更地	（　）	長方形	南西20m市道、中間画地		準住居１８ｍ高度地区 (60,200)
e	１２３１２６１１０７ -115003	札幌市西区		建付地	（　）	長方形	北東20m市道、中間画地		準住居１８ｍ高度地区 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 167,309	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.0]	156,155	100 [ 121.4]	128,629	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	129,000
b	(　 ) 111,315	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 123.6]	92,582	100 [ 80.6]	114,866		115,000
c	(　 108,456) 108,456	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	107,630	100 [ 87.5]	123,006		123,000
d	(　 ) 123,151	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ / ]	100 [ 125.4]	101,153	100 [ 75.5]	133,977		134,000
e	(　 ) 91,829	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.5]	92,643	100 [ 73.7]	125,703		126,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +18.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +23.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -18.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +25.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 126,000 円／㎡]

札幌西 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,259,809	1,755,729	6,504,080	5,339,700	1,164,380	（　0.9371） 1,091,140	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	25,375,349 円　　　　（　 91,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌西 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	165.00	Ｓ3	495.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防３３ｍ高度地区	90 ％	200 ％	200 ％	278 ㎡	12.7 m x 21.9 m	前面道路：市道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階をフロア貸し店舗、２階及び３階をフロア貸し事務所、駐車場３台の低層ビルを想定した。

⑦有効率　 89.4 ％
の理由

この種建物としては標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	165.00	89.4	147.51	2,050	302,396	3.0	907,188
							0.0	0
2～ 2	事務所	165.00	89.4	147.51	1,450	213,890	2.0	427,780
							0.0	0
3～ 3	事務所	165.00	89.4	147.51	1,300	191,763	2.0	383,526
							0.0	0
～

～

計		495.00	89.4	442.53		708,049		1,718,494
								0

⑨年額支払賃料	708,049 円　×　12ヶ月　＝　 8,496,588 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 442.53 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 360,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されている為、計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,496,588 円　　×　　 7.0 ％＋　　　 360,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 612,761 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,243,827 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,718,494 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 15,982 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,259,809 円　　　　（　 29,712 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２３１２６５１０７　　　　-115001	1,277 ( 1,274)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,386	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,452 円/㎡　月額支払賃料（　 1,450 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１２３１２６５１０７　　　　-595012	1,444 ( 1,440)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,489
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌西 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	229,500 円	76,500,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	442,829 円	8,856,588　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 280,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 650,200 円	76,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	76,500 円	76,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	76,500 円	76,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,755,729 円　（　　　　　　 6,316 円／㎡）　　（経費率　　 21.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9371

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	76,500,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 495.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0698	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0558 ×　 40 ％　＋　0.0661 × 30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,339,700 円（　　　　　 19,208 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,259,809 円
②総費用	1,755,729 円
③純収益　①－②	6,504,080 円
④建物等に帰属する純収益	5,339,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,164,380 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,091,140 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,925 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,375,349 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 91,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出
札幌西 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

札幌西 5-3

北海道

北海道第３

氏名

不動産鑑定士　坂井　愼一

TEL.

鑑定評価額

34,200,000 円

１㎡当たりの価格

123,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	90,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月27日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	札幌市西区西野２条３丁目６５番５｢西野２条３－２－５｣				②地積　(㎡)	278 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他）３３ｍ高度地区 (90,200)
	1:2	店舗Ｓ2	店舗等が建ち並ぶ幹線道路沿いの商業地域	南東22m市道	水道、ガス、下水	発寒南 900m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.7 ｍ、奥行　約　　 21.9 ｍ、規模　　 270 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特になし

街

路

２２ｍ市道

交通

施設

発寒南駅南西方

900m

法令

規制

近商
(90,200)
準防
３３ｍ高度地区

⑤地域要因の将
　来予測

手稲左股通沿線に店舗、事務所、マンション等が建ち並ぶ商業地域で、当分は現状を維持して推移するものと予
測。地価水準は商業床需要のほか共同住宅等の需要もあり、当面の地価は安定～上昇傾向にあると判断。

(3)最有効使用の判定

３階建程度の店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 125,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 89,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需要圏は区内の幹線道沿線等の商業地域。需要者は個人事業者の外、主として札幌市等の道内主要都市に本社を置
く法人で、商工関連業者及び不動産関連業者が多い。沿道サービス型の店舗も多いが、飲食関連等の新規出店は余りな
く、古くからの店舗が営業を続けている状況で、需給関係は安定している。金融緩和の影響もあり当面の地価は安定～
上昇傾向と予測。土地需要中心価格は単価１２０千円／㎡超、総額は利用用途・規模により様々で特定はし難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格、収益価格を得た。後者は収益物件においては重視すべきであるも、周辺は手稲左股通沿いではあるが小規模
店舗も多く、地域性から低層の店舗・事務所の複合を想定した価格で、全体が店舗となる程の需要がなく商業地として
の熟成が弱く低位となった。商業地も自己営業目的の取引が主で、市場価格を重視して取引されることが一般的である
。よって本件では、比準価格を重視し収益価格を参酌し、地域の動向を勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    112,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

昨今の金融動向もあり、区内の地下鉄駅に近
い等の利便性・収益性良好な地域を中心に地
価は安定～上昇傾向、場所により強含み傾向
となっている。

各種店舗が建つ手稲左股通沿いの商業地域で
あり、商業床需要の外、マンション用地等の
実需が多く、当面の地価は安定～上昇傾向が
続くと判断。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+9.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

札幌西 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３１２６１１０７ -595008	札幌市西区		底地	（　）	台形	北東20m道道、北西6m、南西6m、三方路		近商３３ｍ高度地区 (100,200)
b	１２３１２６１１０７ -195001	札幌市西区		建付地	（　）	長方形	北東25m道道、南東22m、角地		近商３３ｍ高度地区 (100,200)
c	１２３１２６１１０７ -595014	札幌市西区		更地	（　）	長方形	南西20m市道、北西8m、角地		準住居１８ｍ高度地区 (70,200)
d	１２３１２６１１０７ -595013	札幌市西区		建付地	（　）	長方形	北西22m道道、中間画地		近商１８ｍ高度地区 (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 108,456) 108,456	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	107,630	100 [ 90.3]	119,192	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	119,000
b	(　 ) 167,309	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.0]	156,155	100 [ 100.0]	156,155		156,000
c	(　 ) 133,917	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ / ]	100 [ 125.1]	110,688	100 [ 90.3]	122,578		123,000
d	(　 ) 99,642	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	96,919	100 [ 81.0]	119,653		120,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +25.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -10.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 125,000 円／㎡]

札幌西 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため適用が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,028,880	1,550,263	6,478,617	5,339,700	1,138,917	（　0.9371） 1,067,279	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	24,820,442 円　　　　（　 89,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌西 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	165.00	Ｓ3	495.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防３３ｍ高度地区	90 ％	200 ％	200 ％	278 ㎡	12.7 m x 21.9 m	前面道路：市道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階が店舗、２～３階は事務所仕様で各階フロア貸しの低層ビルを想定した。

⑦有効率　 89.4 ％
の理由

この種の建物としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	165.00	89.4	147.51	2,000	295,020	3.0	885,060
							0.0	0
2～ 2	事務所	165.00	89.4	147.51	1,400	206,514	2.0	413,028
							0.0	0
3～ 3	事務所	165.00	89.4	147.51	1,260	185,863	2.0	371,726
							0.0	0
～

～

計		495.00	89.4	442.53		687,397		1,669,814
								0

⑨年額支払賃料	687,397 円　×　12ヶ月　＝　 8,248,764 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 442.53 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 360,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金で担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,248,764 円　　×　　 7.0 ％＋　　　 360,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 595,413 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,013,351 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,669,814 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 15,529 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,028,880 円　　　　（　 28,881 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２３１２６５１０７　　　　-595013	1,028 ( 1,023)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,139	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,402 円/㎡　月額支払賃料（　 1,400 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１２３１２６５１０７　　　　-595012	1,444 ( 1,440)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,520
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌西 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	229,500 円	76,500,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	258,263 円	8,608,764　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 259,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 650,200 円	76,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	76,500 円	76,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	76,500 円	76,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,550,263 円　（　　　　　　 5,576 円／㎡）　　（経費率　　 19.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9371

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	76,500,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 495.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0698	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0558 ×　 40 ％　＋　0.0661 × 30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,339,700 円（　　　　　 19,208 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,028,880 円
②総費用	1,550,263 円
③純収益　①－②	6,478,617 円
④建物等に帰属する純収益	5,339,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,138,917 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,067,279 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,839 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,820,442 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 89,300 円／㎡）