別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 札幌西 -29　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌西 -29 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　林　誠   TEL.

鑑定評価額 18,200,000 円  １㎡当たりの価格 110,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 76,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市西区八軒６条西２丁目１１５番８５ ｢八軒６条西２－４－１８｣ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） １８ｍ高度地区 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ閑静な住宅地域 北東6m市道 水道、下水 八軒 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 八軒駅北西方 900m 法令 規制 ２中専 (60,200) １８ｍ高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 下手稲通の各種商業施設に近い住宅地域で、一般住宅を中心に周辺には八軒団地も存する。ＪＲ八軒駅徒歩圏内 にあり、需要は安定的で地価は上昇傾向と予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    110,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は札幌西区特に八軒地区を中心とした住宅地域の圏域である。古くから拓けた地域で比較的画地規模が小さ いが、総額としての値頃感があり、又近年のマンション価格の高騰から戸建住宅への回帰傾向も認められ、住宅地とし ての需要は堅調である。需要の中心価格帯は５０坪程度の土地で１，８００万円程度で、新築の戸建物件は少なく、中 古住宅が需要の中心である。取引総額は地上建物の有無や建物築年数によりまちまちである。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該近隣地域は、共同住宅等はみられるものの自用の居住用住宅が取引の中心であり、収益物件用地としては画地規模 も小さいため、収益還元法の適用は断念した。よって、本件については、近年の不動産市況を考慮し、価格牽連性の高 い八軒地区の取引事例より求められた比準価格について再検討を行い、価格形成要因の変動状況や地元精通者意見、代 表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌西 -4                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    107,000 円／㎡ [116.8] 100 100 [106.0] 100 [108.0] [101.5] 100 111,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     95,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西区の人口は増加傾向で、コロナ禍であって も、住宅及び収益物件に対する需要は高く、 地価も上昇推移している。 下手稲通背後の住宅地域で、駅徒歩圏内の立 地性を有しており、都心部の地価上昇の影響 を受け、相応の需要があるものと見られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +15.8 ％  ％