別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 札幌西 -27　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌西 -27 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　流田　有啓   TEL.

鑑定評価額 39,200,000 円  １㎡当たりの価格 118,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 83,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市西区山の手７条７丁目６９番 ｢山の手７条７－７－２８｣ ②地積 　(㎡) 332   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 風致地区 １８ｍ高度地区 (40,200) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 発寒南 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    70 ｍ、南    80 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.6 ｍ、奥行　約　　  22.6 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 発寒南駅南西方 1.5km 法令 規制 １中専 (40,200) 風致地区 １８ｍ高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 今後も現状を維持しながら推移するものと予測される。地下鉄駅徒歩圏外であるが、山の手通背後に位置し、人 気の高いエリアで、市内中心部からの波及効果等から、地価は上昇傾向が続いている。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    118,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は西区内のうち住宅地として人気が高い西町南・北地区、山の手地区等の一円である。当地域は地下鉄駅か らやや距離があるが商業施設、各種病院に近く利便性が良好である。需要者は市内の居住者が大半を占める。山の手通 ・北１条宮の沢通背後の利便性の高い当該エリアでは人気の高さ、昨今の景気動向から、近時の地価は上昇傾向が続い ている。需要の中心価格帯は土地が対象地と同規模で４，０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 山の手通の背後、琴似発寒川近くに主として戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、地域性によりアパート・マンション 等の収益不動産は比較的少なく、賃貸市場が成熟していないため、適切な賃貸事例の収集が難しく、収益還元法の適用 は断念した。したがって、市場の動向を反映した価格として信頼性が高い比準価格を重視し、地域動向を勘案したうえ 、代表標準地の価格との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌西 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     88,000 円／㎡ [120.5] 100 100 [104.5] 100 [ 90.8] [101.5] 100 113,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    104,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利等の影響もあって、取引は堅調であり 、需要は安定している。新型コロナ感染症の 影響は不動産価格に関しては小さいと思われ る。 地下鉄駅からやや距離があるが、山の手通背 後の利便性良好なエリアで人気があり、一般 的要因も相俟って地価水準の上昇傾向が続い ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +13.5 ％  ％