別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 札幌西 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌西 -18 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　今田　幹丈   TEL.

鑑定評価額 19,600,000 円  １㎡当たりの価格 95,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 61,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市西区西野５条６丁目３３１番８１ ｢西野５条６－６－１２｣ ②地積 　(㎡) 206   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 北側斜線高度地区 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中にアパ ートが見られる住宅 地域 北西8m市道 水道、下水 発寒南 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 　基準方位　北　８ ｍ市道 交通 施設 発寒南駅南西方 2.5km 法令 規制 １低専 (50,80) 北側斜線高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 戸建一般住宅を主に、一部アパート等も見られる地域であり、今後も同様に推移するものと予測する。西野地区 の低価格帯郊外住宅地の需要が強含みであり、地価水準は上昇傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     95,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はやや交通便が劣る西区西野地区の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域が圏域である。需要者の中心は、札幌市内 在住の個人である。地下鉄駅徒歩圏外ではあるが、生活利便性が比較的良いため値頃感があり、分譲住宅地としての需 要も堅調で転売目的の需要も多く、地価は上昇傾向である。市場の中心価格帯は、規模２００㎡前後で土地価格は２千 万円前後、新築戸建住宅は画地規模がやや小さいもので３，５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一般住宅が主に建ち並ぶ郊外の住宅地域であり、一部アパート等も見られるが自己所有の戸建住宅が大半を占める。第 １種低層住居専用地域であり、収益性よりも快適性を求める地域であることから、賃貸市場は未熟成であり、収益価格 は試算しえなかった。よって、代表標準地との検討を踏まえ、本件においては多数の取引事例から試算し、市場の実態 を反映した比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌西 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     88,000 円／㎡ [120.5] 100 100 [104.5] 100 [108.2] [101.5] 100 95,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     76,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 道内の景気はコロナ禍の影響は見られるもの の緩やかに持ち直しており、道央圏を中心に 不動産市場には大きな影響は見られず地価は 上昇傾向にある。 交通便の劣る地域であるが、郊外の低価格帯 住宅地の需要が増加していることから、地価 は上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　  +4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +25.0 ％  ％