鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

札幌西 -16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３１２６１１０７ -591053	札幌市西区		更地	（　）	台形	北東8m市道、中間画地		１住居３３ｍ高度地区 (60,200)
b	１２３１２３１１０７ -111005	札幌市西区		建付地	（　）	長方形	南東8m市道、中間画地		１中専２７ｍ高度地区 (60,200)
c	１２３１２３１１０７ -111006	札幌市西区		建付地	（　）	長方形	北東8m市道、中間画地		１中専１８ｍ高度地区 (60,200)
d	１２３１２６１１０７ -111001	札幌市西区		建付地	（　）	長方形	北西6.5m市道、北東6.5m、準角地		１中専２７ｍ高度地区 (60,200)
e	１２３１２６１１０７ -591036	札幌市西区		貸家建付地	（　）	長方形	北東8m市道、中間画地		１中専２７ｍ高度地区 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 112,239	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.5]	115,004	100 [ 101.0]	113,865	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.5] 　　　　 100	119,000
b	(　 ) 162,035	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.5]	159,244	100 [ 100.0]	159,244		166,000
c	(　 ) 113,402	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.5]	114,072	100 [ 97.0]	117,600		123,000
d	(　 ) 133,289	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 129.4]	106,714	100 [ 100.0]	106,714		112,000
e	(　 ) 82,757	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.5]	83,165	100 [ 98.0]	84,862		88,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +29.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 116,000 円／㎡]

札幌西 -16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,958,663	682,217	3,276,446	2,564,330	712,116	（　0.9709） 691,393	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	15,713,477 円　　　　（　 68,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌西 -16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	125.55	Ｗ2	251.10
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専２７ｍ高度地区	60 ％	200 ％	200 ％	228 ㎡	11.2 m x 20.2 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＬＤＫ（１戸当たり約５７㎡）４戸を想定した。また敷地内の駐車スペース４台分を想定した。

⑦有効率　 90.8 ％
の理由

同種同規模建物の標準的な有効率を採用。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	共同住宅	125.55	90.8	114.00	1,364	155,496	1.0	155,496
							0.0	0
～

～

～

～

計		251.10	90.8	228.00		310,992		310,992
								0

⑨年額支払賃料	310,992 円　×　12ヶ月　＝　 3,731,904 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 228.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	9,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 432,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金で担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,731,904 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 432,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 208,195 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,955,709 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	310,992 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,954 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,958,663 円　　　　（　 17,363 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２３１２６５１０７　　　　-591003	1,301 ( 1,300)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,446	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,365 円/㎡　月額支払賃料（　 1,364 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１２３１２６５１０７　　　　-595010	1,144 ( 1,143)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,204
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌西 -16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	104,100 円	34,700,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	124,917 円	4,163,904　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 54,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 294,900 円	34,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	69,400 円	34,700,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	34,700 円	34,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 682,217 円　（　　　　　　 2,992 円／㎡）　　（経費率　　 17.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9709

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	34,700,000 円	設計監理料率　 138,000 円／㎡　×　 251.10 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0739	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0607 ×　 45 ％　＋　0.0817 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,564,330 円（　　　　　 11,247 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,958,663 円
②総費用	682,217 円
③純収益　①－②	3,276,446 円
④建物等に帰属する純収益	2,564,330 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	712,116 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	691,393 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,032 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,713,477 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 68,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
札幌西 -16　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

札幌西 -16

北海道

北海道第３

氏名

不動産鑑定士　今田　幹丈

TEL.

鑑定評価額

26,700,000 円

１㎡当たりの価格

117,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	82,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月24日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	札幌市西区西野１条４丁目７０番１２｢西野１条４－３－８｣				②地積　(㎡)	228 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) （その他）２７ｍ高度地区
	1:2	住宅Ｗ2	一般住宅、アパート等が建ち並ぶ既成住宅地域	南西8m市道	水道、ガス、下水	発寒南 1.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 50 ｍ、南 50 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 250 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

　基準方位　北　８
ｍ市道

交通

施設

発寒南駅南西方

1.1km

法令

規制

１中専
(60,200)
２７ｍ高度地区

⑤地域要因の将
　来予測

一般住宅、アパート等が建ち並ぶ熟成した住宅地域であり、今後も同様に維持して推移するものと予測する。住
宅地の需要がやや強含みであり、地価水準は上昇傾向が続くものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.5

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 117,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 70,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は西野及び西町地区の一般住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域が圏域。需要者の中心は一般住宅用地とし
て札幌市内に在住する個人、収益物件用地として個人・法人投資家等である。コロナ禍の影響は薄く、生活利便性が比
較的良好であることから、住宅地需要は堅調である。市場の中心価格帯は土地面積２５０㎡程度で２，９００万円程度
、新築土地建物総額での取引は土地を分割の上、小規模宅地として３千５００万円前後が取引の中心となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

一般住宅、アパート、マンション等が建ち並ぶ住宅地域であり、収益還元法は土地価格に見合う賃料水準が形成されて
いないため低位に求められた。自用目的の取引が中心であることから、収益価格を参酌の上、多数の取引事例により求
められた市場の実態を反映した比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した
。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　札幌西 -4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +6.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 107,000 円／㎡

[116.8]
100

100
[106.0]

100
[105.0]

[104.5]
100

117,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    102,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

道内の景気はコロナ禍の影響は見られるもの
の緩やかに持ち直しており、道央圏を中心に
不動産市場には大きな影響は見られず地価は
上昇傾向にある。

生活利便性が良好な住宅地であり、一般住宅
、アパート等の需要が増加していることから
、地価は上昇傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+14.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

札幌西 -16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３１２２１１０７ -111033	札幌市西区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東12.1m市道、南西8m、角地		１中専２７ｍ高度地区 (70,200)
b	１２３１２６１１０７ -111001	札幌市西区		建付地	（　）	長方形	北西6.5m市道、北東6.5m、準角地		１中専２７ｍ高度地区 (60,200)
c	１２３１２６１１０７ -591082	札幌市西区		建付地	（　）	長方形	南西8m市道、中間画地		１中専２７ｍ高度地区 (60,200)
d	１２３１２６１１０７ -591003	札幌市西区		更地	（　）	長方形	北西8m市道、中間画地		１中専２７ｍ高度地区 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 116,636	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.6]	109,699	100 [ 98.8]	111,031	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.5] 　　　　 100	116,000
b	(　 ) 133,289	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 129.4]	106,714	100 [ 94.8]	112,568		118,000
c	(　 ) 116,532	100 [ 120.0]	[ 103.4] 100	100 [ 94.0]	100 [ 104.5]	102,221	100 [ 90.0]	113,579		119,000
d	(　 ) 108,038	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ / ]	100 [ 101.5]	110,273	100 [ 98.0]	112,523		118,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +7.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +29.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	隣地買収	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
c	隣地買収	％／月 +0.20	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 117,000 円／㎡]

札幌西 -16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,803,558	706,335	3,097,223	2,366,650	730,573	（　0.9728） 710,701	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	16,152,295 円　　　　（　 70,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌西 -16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	125.55	Ｗ2	251.10
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専２７ｍ高度地区	60 ％	200 ％	200 ％	228 ㎡	11.2 m x 20.2 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域の標準的使用から２階建のアパート、２ＬＤＫ、各階２戸、総戸数４戸、平均専有面積約５７㎡、駐車場４台を想定した。

⑦有効率　 91.0 ％
の理由

この種建物としては標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	125.55	91.0	114.25	1,323	151,153	1.0	151,153
							0.0	0
2～ 2	住宅	125.55	91.0	114.25	1,350	154,238	1.0	154,238
							0.0	0
～

～

～

計		251.10	91.0	228.50		305,391		305,391
								0

⑨年額支払賃料	305,391 円　×　12ヶ月　＝　 3,664,692 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 228.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	7,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 336,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,664,692 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 336,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 200,035 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,800,657 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	305,391 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,901 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,803,558 円　　　　（　 16,682 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２３１２６５１０７　　　　-591005	1,204 ( 1,203)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 97.0]	1,379	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,351 円/㎡　月額支払賃料（　 1,350 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１２３１２６５１０７　　　　-595010	1,144 ( 1,143)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,204
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌西 -16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	99,300 円	33,100,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	200,035 円	4,000,692　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 59,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 281,300 円	33,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	33,100 円	33,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	33,100 円	33,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 706,335 円　（　　　　　　 3,098 円／㎡）　　（経費率　　 18.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

45 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9728

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	33,100,000 円	設計監理料率　 132,000 円／㎡　×　 251.10 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0715	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0566 ×　 45 ％　＋　0.0817 × 45 ％　＋ 0.0926 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,366,650 円（　　　　　 10,380 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,803,558 円
②総費用	706,335 円
③純収益　①－②	3,097,223 円
④建物等に帰属する純収益	2,366,650 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	730,573 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	710,701 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,117 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,152,295 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 70,800 円／㎡）