別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 札幌西 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌西 -11 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　花井　尚彦   TEL.

鑑定評価額 12,400,000 円  １㎡当たりの価格 49,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 32,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市西区西野１０条７丁目８８５番４５ ｢西野１０条７－６－２｣ ②地積 　(㎡) 254   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 北側斜線高度地区 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北西8m市道 水道、下水 発寒南 3.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位　北　　８ ｍ市道 交通 施設 発寒南駅南西方 3.8km 法令 規制 １低専 (50,80) 北側斜線高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 一般戸建住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域であり、今後も現状を維持するものと予測する。近年市内では 地価水準が低い地域での宅地需要が強く、当地の地価は上昇傾向である。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     49,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は西区の地下鉄駅徒歩圏外の住宅地域で、とりわけ西野地区との関連が深い。主たる需要者は、札幌市内の 自用目的の個人で、第一次取得者が多い。郊外部の住宅地域で中心部へも遠いが、相対的割安感がある。周辺では近年 宅地取引が活発化傾向にあり、小規模な宅地開発物件などで高値圏での分譲価格も散見され、地価は強含みである。需 要の中心となる市場価格帯は、標準地程度の規模の土地で１２００万円前後と見る。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺は一般住宅が建ち並ぶ第１種低層住居専用地域の住宅地域であり、アパート等の収益物件の需要が見込み難く、経 済合理性のある収益物件を想定することが困難であるため、収益還元法の適用は断念した。住宅地の取引は、自己利用 目的が主であり、市場価格を指標に取引されることが一般的である。したがって、比準価格を採用し、代表標準地との 検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌西 -14                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     33,000 円／㎡ [125.2] 100 100 [100.0] 100 [ 85.3] [101.5] 100 49,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     40,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 札幌市内の住宅地需要は引き続き堅調で、新 型コロナの影響はみられず、西区でも地価上 昇が継続している。 地域要因に特段の変動要因はないが、相対的 割安感などから地価は一段の上昇傾向である 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　 -10.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +22.5 ％  ％