鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

札幌西 -8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３１２１１１０７ -111004	札幌市西区		貸家建付地	（　）	不整形	北東8m市道、中間画地		１住居３３ｍ高度地区 (60,200)
b	１２３１２６１１０７ -591054	札幌市西区		建付地	（　）	長方形	北西8m市道、中間画地		１中専２７ｍ高度地区 (60,200)
c	１２３１２６１１０７ -115001	札幌市西区		更地	（　）	ほぼ台形	北東5.5m市道、西5.5m、準角地		近商３３ｍ高度地区土砂災害警戒区域 (90,200)
d	１２３１２３１１０７ -111006	札幌市西区		建付地	（　）	長方形	北東8m市道、中間画地		１中専１８ｍ高度地区 (60,200)
e	１２３１２３１１０７ -591021	札幌市西区		建付地	（　）	不整形	南西5m市道、中間画地		１住居３３ｍ高度地区 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 107,651	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 90.0]	100 [ 91.4]	132,437	100 [ 102.0]	129,840	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.5] 　　　　 100	136,000
b	(　 ) 110,324	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.5]	113,259	100 [ 89.1]	127,114		133,000
c	(　 ) 104,860	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.1]	101,767	100 [ 82.4]	123,504		129,000
d	(　 ) 113,402	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.5]	114,072	100 [ 89.3]	127,740		133,000
e	(　 ) 96,019	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	106,688	100 [ 90.2]	118,279		124,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -8.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -6.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -7.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 130,000 円／㎡]

札幌西 -8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,745,706	888,282	3,857,424	2,779,200	1,078,224	（　0.9728） 1,048,896	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	23,838,545 円　　　　（　 88,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌西 -8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	143.00	Ｗ2	286.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居３３ｍ高度地区	60 ％	200 ％	200 ％	271 ㎡	12.7 m x 21.4 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域の標準的使用からファミリー向けアパート、２ＬＤＫ、平均専有面積約６４㎡、駐車スペース４台分を想定した。

⑦有効率　 89.5 ％
の理由

この種建物としては標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	143.00	89.5	127.99	1,500	191,985	1.0	191,985
							0.0	0
2～ 2	住宅	143.00	89.5	127.99	1,500	191,985	1.0	191,985
							0.0	0
～

～

～

計		286.00	89.5	255.98		383,970		383,970
								0

⑨年額支払賃料	383,970 円　×　12ヶ月　＝　 4,607,640 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 255.98 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 384,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,607,640 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 384,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 249,582 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,742,058 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	383,970 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,648 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,745,706 円　　　　（　 17,512 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２３１２１５１０７　　　　-191001	1,625 ( 1,563)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,548	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,501 円/㎡　月額支払賃料（　 1,500 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１２３１２６５１０７　　　　-591003	1,301 ( 1,300)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 98.0]	1,475
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌西 -8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	154,400 円	38,600,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	249,582 円	4,991,640　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 79,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 328,100 円	38,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	38,600 円	38,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	38,600 円	38,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 888,282 円　（　　　　　　 3,278 円／㎡）　　（経費率　　 18.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9728

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	38,600,000 円	設計監理料率　 135,000 円／㎡　×　 286.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0720	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0566 ×　 45 ％　＋　0.0817 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,779,200 円（　　　　　 10,255 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,745,706 円
②総費用	888,282 円
③純収益　①－②	3,857,424 円
④建物等に帰属する純収益	2,779,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,078,224 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,048,896 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,870 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,838,545 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 88,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出
札幌西 -8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

札幌西 -8

北海道

北海道第３

氏名

不動産鑑定士　坂井　愼一

TEL.

鑑定評価額

35,200,000 円

１㎡当たりの価格

130,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	93,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月27日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	札幌市西区西町南１９丁目１９番２｢西町南１９－３－１２｣				②地積　(㎡)	271 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）３３ｍ高度地区
	1:1.5	住宅Ｗ2	一般住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域	南西8m市道	水道、ガス、下水	宮の沢 800m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 150 ｍ、南 70 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 21.0 ｍ、規模　　 270 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　８
ｍ市道

交通

施設

宮の沢駅

800m

法令

規制

１住居
(60,200)
３３ｍ高度地区

⑤地域要因の将
　来予測

周辺は各種店舗が連坦する北五条手稲通背後にあり、地下鉄駅からは徒歩圏内、一般住宅、アパート等が建ち並
ぶ利便性良好な住宅地域。今後も同様な環境を維持すると予測。当面の地価は上昇傾向にて推移すると判断。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.5

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 130,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 71,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は西町北・南地区等で地下鉄駅徒歩圏内の住宅地一円が該当。需要者は市内居住者が大半を占める。近隣地
域周辺は駅徒歩圏内、北五条手稲通・西野屯田通の背後に位置し利便性・住環境が優れ人気の高い住宅地であり、需要
は安定している。コロナ禍以前の景気動向もあり近時の地価は安定傾向で推移。金融緩和の影響もあり当面は上昇傾向
が続くと予測。需要の中心価格帯は土地が対象地と同規模で３．５千万円程度、新築戸建物件は４，０００万円前後。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、市場の実勢を反映した規範性の高い価格であり、収益価格は、対象不動産の収益性からなる理論的価格で
ある。対象標準地は幹線道背後、地下鉄宮の沢駅からは徒歩圏内の利便性の高い住宅地であるも、近年、市内での賃貸
物件供給過剰傾向から土地価格に見合った賃料水準が形成されおらず、収益価格は低位に止まっている。本件に於いて
は収益価格を参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を中心に、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　札幌西 -4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +6.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 107,000 円／㎡

[116.8]
100

100
[106.0]

100
[ 94.1]

[104.5]
100

131,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    116,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

昨今の金融動向もあり、区内の地下鉄駅に近
い等の利便性・収益性良好な地域を中心に地
価は安定～上昇傾向、場所により強含み傾向
となっている。

地価鉄駅徒歩圏内、利便性良好な当地は区内
では人気が高く、従前より地価は安定的に推
移。一般的要因もあり、現在は上昇傾向にあ
ると判断。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　  -3.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+12.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

札幌西 -8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３１２１１１０７ -111002	札幌市西区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西15m市道、北東8m、二方路		１住居３３ｍ高度地区 (70,200)
b	１２３１２１１１０７ -111004	札幌市西区		貸家建付地	（　）	不整形	北東8m市道、中間画地		１住居３３ｍ高度地区 (60,200)
c	１２３１２１１１０７ -111007	札幌市西区		更地	（　）	長方形	南西10m市道、中間画地		１住居３３ｍ高度地区 (60,200)
d	１２３１２１１１０７ -591006	札幌市西区		建付地	（　）	台形	北東10m市道、南東6m、角地		１住居３３ｍ高度地区 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 92,473	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 75.0]	100 [ 95.9]	133,197	100 [ 105.0]	126,854	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.5] 　　　　 100	133,000
b	(　 ) 107,651	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 90.0]	100 [ 91.4]	132,437	100 [ 100.0]	132,437		138,000
c	(　 ) 230,973	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.5]	223,237	100 [ 107.1]	208,438		218,000
d	(　 ) 92,150	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.6]	88,346	100 [ 102.0]	86,614		90,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -4.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -8.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +6.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 130,000 円／㎡]

札幌西 -8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,583,949	790,647	3,793,302	2,919,050	874,252	（　0.9709） 848,811	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	19,291,159 円　　　　（　 71,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌西 -8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	143.00	Ｗ2	286.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居３３ｍ高度地区	60 ％	200 ％	200 ％	271 ㎡	12.7 m x 21.4 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＬＤＫ（１戸当たり約６４㎡）４戸を想定。敷地内駐車スペース４台分を想定。

⑦有効率　 89.5 ％
の理由

この種の建物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	共同住宅	143.00	89.5	127.99	1,429	182,898	1.0	182,898
							0.0	0
～

～

～

～

計		286.00	89.5	255.98		365,796		365,796
								0

⑨年額支払賃料	365,796 円　×　12ヶ月　＝　 4,389,552 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 255.98 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	9,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 432,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されている為、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,389,552 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 432,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 241,078 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,580,474 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	365,796 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,475 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,583,949 円　　　　（　 16,915 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２３１２１５１０７　　　　-591002	1,162 ( 1,162)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,162	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,430 円/㎡　月額支払賃料（　 1,429 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１２３１２１５１０７　　　　-591003	1,287 ( 1,287)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	1,514
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌西 -8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	118,500 円	39,500,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	144,647 円	4,821,552　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 73,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 335,700 円	39,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	79,000 円	39,500,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	39,500 円	39,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 790,647 円　（　　　　　　 2,918 円／㎡）　　（経費率　　 17.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9709

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	39,500,000 円	設計監理料率　 138,000 円／㎡　×　 286.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0739	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0607 ×　 45 ％　＋　0.0817 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,919,050 円（　　　　　 10,771 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,583,949 円
②総費用	790,647 円
③純収益　①－②	3,793,302 円
④建物等に帰属する純収益	2,919,050 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	874,252 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	848,811 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,132 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,291,159 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 71,200 円／㎡）