別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 札幌西 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌西 -3 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　本井　真弓   TEL.

鑑定評価額 12,100,000 円  １㎡当たりの価格 95,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 64,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市西区発寒１２条５丁目１０１６番４２ ｢発寒１２条５－５－１１｣ ②地積 　(㎡) 127   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） ３３ｍ高度地区 1:2 住宅 Ｗ2 小規模住宅の中にア パート等が見られる 住宅地域 南6m市道 水道、下水 宮の沢 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　６ｍ 市道 交通 施設 宮の沢駅北東方 1.5km 法令 規制 １住居 (60,200) ３３ｍ高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 最寄り駅からやや距離のある既成住宅地域であるが、下手稲通沿い等の商業施設等の利用が可能な地域にあり生 活利便性は比較的良好で、地価水準は上昇傾向。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     95,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主に発寒地区を中心とした西区内に所在する住宅地域の圏域。需要者の中心は札幌市内居住者がほとん どを占めている。最寄り駅からやや距離がありバス便利用となるが、下手稲通沿いや通称ぎんなん通り沿いの商業施設 等利用が可能な地域にあり、生活利便性は比較的良好である。地価水準は上昇傾向。土地価格は約４０坪程度で概ね１ ２００万円前後が需要の中心と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 小規模住宅の中にアパート等の収益物件も見られる地域であるが、取引においては自己使用目的の戸建住宅取引が多い 地域であり、また、標準的な画地規模から判断して事業採算性を有する収益物件を想定することが困難なため、収益価 格は求められなかった。本件においては、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通 り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌西 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     88,000 円／㎡ [120.5] 100 100 [104.5] 100 [112.8] [106.0] 100 95,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     79,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍においても市内不動産需要は概ね堅 調であるが、建築費の高騰や金融政策の今後 の動向等に留意が必要である。 小規模住等が多く見られる既成住宅地域であ り、比較的良好な住環境を形成しており、地 価水準は上昇傾向。 特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +14.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +20.1 ％  ％