鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

札幌南 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３１２３１１０６ -115002	札幌市南区		建付地	（　）	長方形	南4m市道、中間画地		近商６０ｍ高度地区 (90,240)
b	１２３１２３１１０６ -595301	札幌市南区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東10.9m市道、中間画地		近商６０ｍ高度地区 (90,300)
c	１２３１２３１１０６ -595302	札幌市南区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西20m市道、中間画地		近商４５ｍ高度地区 (90,300)
d	１２３１２３１１０６ -595208	札幌市南区		建付地	（　）	ほぼ正方形	南6m市道、中間画地		近商６０ｍ高度地区 (90,300)
e	１２３１２３１１０６ -595207	札幌市南区		貸家建付地	（　）	長方形	西20m市道、南4m、角地		近商６０ｍ高度地区 (80,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 156,198	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 80.0]	100 [ 100.0]	199,933	100 [ 124.5]	160,589	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	161,000
b	(　 ) 140,592	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	144,247	100 [ 91.0]	158,513		159,000
c	(　 ) 177,505	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	181,765	100 [ 110.1]	165,091		165,000
d	(　 ) 150,613	100 [ 100.0]	[ 105.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.0]	149,334	100 [ 92.8]	160,920		161,000
e	(　 ) 154,030	100 [ 100.0]	[ 106.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	160,523	100 [ 106.1]	151,294		151,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +30.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +6.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -7.0
d	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 161,000 円／㎡]

札幌南 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地で、適正な土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	61,075,412	12,140,747	48,934,665	40,316,100	8,618,565	（　0.9468） 8,160,057	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	189,768,767 円　　　　（　 115,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌南 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	643.50	ＲＣ8	3,289.50
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防３３ｍ高度地区	90 ％	200 ％	200 ％	1,653 ㎡	40.8 m x 40.5 m	前面道路：市道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗のフロア貸し、２階以上は２８戸の共同住宅（３ＬＤＫ×１４戸・４ＬＤＫ×１４戸）、平面駐車場３４台を想定。

⑦有効率　 87.0 ％
の理由

用途・構造等から標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	643.50	77.6	499.36	2,240	1,118,566	4.0	4,474,264
							0.0	0
2～ 8	住宅	378.00	89.3	337.55	1,700	573,835	1.0	573,835
							0.0	0
～

～

～

計		3,289.50	87.0	2,862.21		5,135,411		8,491,109
								0

⑨年額支払賃料	5,135,411 円　×　12ヶ月　＝　 61,624,932 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,862.21 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 34 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 3,264,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	61,624,932 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 3,264,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 3,893,336 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	60,995,596 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,491,109 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 79,816 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	61,075,412 円　　　　（　 36,948 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２３１７８５１０６　　　　-115005	1,433 ( 1,429)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 70.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,047	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,247 円/㎡　月額支払賃料（　 2,240 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１２３１７８５１０６　　　　-115008	3,258 ( 3,233)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [140.0]	100 [100.0]	2,327
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌南 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,881,000 円	627,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	3,244,447 円	64,888,932　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 431,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,329,500 円	627,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	627,000 円	627,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	627,000 円	627,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 12,140,747 円　（　　　　　　 7,345 円／㎡）　　（経費率　　 19.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9468

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	627,000,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 3,289.50 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0643	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0468 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	40,316,100 円（　　　　　 24,390 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	61,075,412 円
②総費用	12,140,747 円
③純収益　①－②	48,934,665 円
④建物等に帰属する純収益	40,316,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	8,618,565 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	8,160,057 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,937 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 189,768,767 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 115,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
札幌南 5-10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

札幌南 5-10

北海道

北海道第３

氏名

不動産鑑定士　今田　幹丈

TEL.

鑑定評価額

264,000,000 円

１㎡当たりの価格

160,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	115,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月24日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	札幌市南区真駒内幸町２丁目１番１１｢真駒内幸町２－１－５｣				②地積　(㎡)	1,653 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他）３３ｍ高度地区 (90,200)
	1:1	店舗兼共同住宅ＲＣ7	店舗、店舗兼共同住宅等が見られる近隣商業地域	北22m市道	水道、ガス、下水	真駒内 380m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 100 ｍ、南 40 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

８階建程度の店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 40.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 1,600 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２２ｍ市道

交通

施設

真駒内駅西方

380m

法令

規制

近商
(90,200)
準防
３３ｍ高度地区

⑤地域要因の将
　来予測

地下鉄駅に近接した店舗、事務所、マンション等が建つ地域であり、今後も同様に維持するものと予測する。駅
周辺の地域は用途の多様性があり需要が強含みであることから、地価水準は上昇傾向が続くものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 163,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 113,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需要圏は地下鉄駅周辺の店舗、事務所ビル、マンション等が建つ幹線街路沿いの商業地域が圏域。需要者の中心は
収益用物件を求める個人・法人投資家の他、マンション建設関連業者等である。交通便が良好なことからマンション用
地の需要がやや強含みであり、コロナ禍の影響は薄い。市場の中心価格帯は１㎡当たり１６万円前後、新築物件は殆ど
見られず、土地面積、建物の用途・規模等により一様でなく総額での需要の中心となる価格帯は見いだせない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

地下鉄駅近接の交通便の良好な店舗、事務所ビル、マンション等が建ち並ぶ商業地域であるが、土地価格に見合う賃料
水準が形成されていないため、収益価格は比準価格に比べ、低めに試算された。自用の店舗等が取引の中心であること
から、試算価格の調整にあたっては、収益価格を参酌し、市場の実態を反映した取引事例から求められた比準価格を重
視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　札幌南 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 144,000 円／㎡

[106.9]
100

100
[100.0]

100
[ 98.8]

[100.0]
100

156,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    145,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

道内の景気はコロナ禍の影響は見られるもの
の緩やかに持ち直しており、道央圏を中心に
不動産市場には大きな影響は見られず地価は
上昇傾向にある。

地下鉄駅に近く交通便良好な地域であり、マ
ンション等の需要がやや強含みであることか
ら、地価は上昇傾向にある。

個別的要因に特段の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -3.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　  -3.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+10.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

札幌南 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３１７８１１０６ -591027	札幌市南区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西12m市道、北東8m、角地		２中専２７ｍ高度地区 (70,200)
b	１２３１７８１１０６ -591007	札幌市南区		更地	（　）	長方形	西12m市道、北7m、角地		１中専２７ｍ高度地区 (70,200)
c	１２３１２３１１０６ -115002	札幌市南区		建付地	（　）	長方形	南4m市道、中間画地		近商６０ｍ高度地区 (90,240)
d	１２３１２３１１０６ -595301	札幌市南区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東10.9m市道、中間画地		近商６０ｍ高度地区 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 142,165	100 [ 100.0]	[ 110.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.5]	150,328	100 [ 90.3]	166,476	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	166,000
b	(　 ) 141,751	100 [ 100.0]	[ 110.5] 100	100 [ / ]	100 [ 106.1]	147,629	100 [ 90.3]	163,487		163,000
c	(　 ) 156,198	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 80.0]	100 [ 100.0]	199,933	100 [ 125.0]	159,946		160,000
d	(　 ) 140,592	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	144,247	100 [ 92.1]	156,620		157,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -15.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +40.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 163,000 円／㎡]

札幌南 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	61,077,515	12,306,764	48,770,751	40,316,100	8,454,651	（　0.9468） 8,004,864	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	186,159,628 円　　　　（　 113,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌南 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	643.50	ＲＣ8	3,289.50
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防３３ｍ高度地区	90 ％	200 ％	200 ％	1,653 ㎡	40.8 m x 40.5 m	前面道路：市道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階が店舗のフロアー貸し、２階～８階が共同住宅３ＬＤＫ１４戸、４ＬＤＫ１４戸（計２８戸）の高層ビルを想定、駐車場３４台。

⑦有効率　 87.0 ％
の理由

この種の建物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	643.50	77.6	499.50	2,320	1,158,840	4.0	4,635,360
							0.0	0
2～ 8	住宅	378.00	89.3	337.50	1,712	577,800	1.0	577,800
							0.0	0
～

～

～

計		3,289.50	87.0	2,862.00		5,203,440		8,679,960
								0

⑨年額支払賃料	5,203,440 円　×　12ヶ月　＝　 62,441,280 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,862.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	6,000 円／台　×　 34 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 2,448,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されている為、計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	62,441,280 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 2,448,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 3,893,357 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	60,995,923 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,679,960 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 81,592 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	61,077,515 円　　　　（　 36,949 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２３１７８５１０６　　　　-115005	1,433 ( 1,429)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 75.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	2,388	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,328 円/㎡　月額支払賃料（　 2,320 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１２３１７８５１０６　　　　-111003	1,377 ( 1,377)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 70.0]	100 [100.0]	2,314
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌南 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,881,000 円	627,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	3,244,464 円	64,889,280　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 597,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,329,500 円	627,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	627,000 円	627,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	627,000 円	627,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 12,306,764 円　（　　　　　　 7,445 円／㎡）　　（経費率　　 20.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9468

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	627,000,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 3,289.50 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0643	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0468 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	40,316,100 円（　　　　　 24,390 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	61,077,515 円
②総費用	12,306,764 円
③純収益　①－②	48,770,751 円
④建物等に帰属する純収益	40,316,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	8,454,651 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	8,004,864 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,843 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 186,159,628 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 113,000 円／㎡）