鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

札幌南 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３１２３１１０６ -595208	札幌市南区		建付地	（　）	ほぼ正方形	南6m市道、中間画地		近商６０ｍ高度地区 (90,300)
b	１２３１２３１１０６ -595201	札幌市南区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北20m市道、東6m、角地		準住居４５ｍ高度地区 (80,300)
c	１２３１２３１１０６ -595207	札幌市南区		貸家建付地	（　）	長方形	西20m市道、南4m、角地		近商６０ｍ高度地区 (80,300)
d	１２３１２３１１０６ -595302	札幌市南区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西20m市道、中間画地		近商４５ｍ高度地区 (90,300)
e	１２３１２３１１０６ -115002	札幌市南区		建付地	（　）	長方形	南4m市道、中間画地		近商６０ｍ高度地区 (90,240)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 150,613	100 [ 100.0]	[ 105.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.0]	149,334	100 [ 87.3]	171,058	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	171,000
b	(　 ) 133,839	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 105.0]	147,294	100 [ 90.3]	163,116		163,000
c	(　 ) 154,030	100 [ 100.0]	[ 106.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	160,523	100 [ 121.0]	132,664		133,000
d	(　 ) 177,505	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	181,765	100 [ 100.0]	181,765		182,000
e	(　 ) 156,198	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 80.0]	100 [ 100.0]	199,933	100 [ 127.0]	157,428		157,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
e	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 +20.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 158,000 円／㎡]

札幌南 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため適用が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,796,751	1,271,732	5,525,019	4,771,060	753,959	（　0.9468） 713,848	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	16,601,116 円　　　　（　 106,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌南 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	104.00	ＲＣ4	400.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防４５ｍ高度地区	90 ％	300 ％	300 ％	157 ㎡	9.1 m x 17.3 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階が店舗、２～４階は共同住宅１ＬＤＫ×６戸、平均専有面積約４５㎡、駐車場３台を想定した。

⑦有効率　 86.5 ％
の理由

この種の建物としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	88.00	84.7	74.54	2,424	180,685	3.0	542,055
							0.0	0
2～ 4	住宅	104.00	87.0	90.48	1,400	126,672	1.0	126,672
							0.0	0
～

～

～

計		400.00	86.5	345.98		560,701		922,071
								0

⑨年額支払賃料	560,701 円　×　12ヶ月　＝　 6,728,412 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 345.98 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	11,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 396,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,728,412 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 396,000 円　　×　　％　＝　　 336,421 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,787,991 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	922,071 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,760 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,796,751 円　　　　（　 43,291 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２３１２３５１０６　　　　-595205	3,275 ( 3,267)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [140.0]	100 [ 90.0]	2,599	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,430 円/㎡　月額支払賃料（　 2,424 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１２３１２３５１０６　　　　-595201	1,537 ( 1,533)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,537
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌南 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	222,600 円	74,200,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	213,732 円	7,124,412　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 56,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 630,700 円	74,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	74,200 円	74,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	74,200 円	74,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,271,732 円　（　　　　　　 8,100 円／㎡）　　（経費率　　 18.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9468

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	74,200,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 400.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0643	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0468 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,771,060 円（　　　　　 30,389 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,796,751 円
②総費用	1,271,732 円
③純収益　①－②	5,525,019 円
④建物等に帰属する純収益	4,771,060 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	753,959 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	713,848 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,547 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,601,116 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 106,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
札幌南 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

札幌南 5-1

北海道

北海道第３

氏名

不動産鑑定士　松本　篤志

TEL.

鑑定評価額

24,200,000 円

１㎡当たりの価格

154,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	115,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	札幌市南区澄川３条４丁目３２５番１２｢澄川３条４－７－１８｣				②地積　(㎡)	157 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）４５ｍ高度地区 (90,300)
	1:2	店舗兼住宅ＲＣ3	小売店舗、飲食店等が多い平岸通沿いの商業地域	東20m市道	水道、ガス、下水	澄川 700m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 30 ｍ、南 120 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

４階建程度の店舗併用住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２０ｍ市道

交通

施設

澄川駅南方

700m

法令

規制

近商
(90,300)
準防
４５ｍ高度地区

⑤地域要因の将
　来予測

幹線道路沿いの路線商業地域で、地下鉄駅近接のため中層の店舗付共同住宅が増加すると予測する。中心部への
アクセスも良好なことから、地価は上昇傾向にある。

(3)最有効使用の判定

４階建程度の店舗併用住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 155,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 109,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏内は、真駒内・澄川地区等の地下鉄駅周辺の商業地域である。需要者の中心は総額・規模等から賃貸用不動
産用地取得を目的とする不動産投資・開発関係の法人であると考えられる。取引の価格帯は規模等により様々で、中心
となる価格帯は見いだし難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

幹線道である平岸通沿線の商業地で地下鉄駅徒歩圏にあり、当地では収益物件に対する需要が高いことから需給関係は
安定しているものの、店舗等の賃貸需要は地下鉄駅近辺の商業地にシフトしており、賃料水準が硬直的で、収益価格は
低めに試算されたものと判定する。自社使用目的・共同住宅用地の取引が多く、信頼性の高い取引事例により求めた規
範性ある比準価格を中心に、収益価格を関連付け、周辺の地価動向を勘案し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    144,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　札幌南 5-2                 　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    148,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

札幌市全体と比べた南区の高齢率は高いうえ
に人口減少は顕著である。地下鉄駅周辺の商
業集積度は低い。

駅徒歩圏内の立地から需要増。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+6.9 ％

+4.1 ％

３　試算価格算定内訳

札幌南 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３１２３１１０６ -115002	札幌市南区		建付地	（　）	長方形	南4m市道、中間画地		近商６０ｍ高度地区 (90,240)
b	１２３１２３１１０６ -595301	札幌市南区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東10.9m市道、中間画地		近商６０ｍ高度地区 (90,300)
c	１２３１２３１１０６ -595302	札幌市南区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西20m市道、中間画地		近商４５ｍ高度地区 (90,300)
d	１２３１２３１１０６ -595208	札幌市南区		建付地	（　）	ほぼ正方形	南6m市道、中間画地		近商６０ｍ高度地区 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 156,198	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 80.0]	100 [ 100.0]	199,933	100 [ 130.8]	152,854	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	153,000
b	(　 ) 140,592	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	144,247	100 [ 93.5]	154,275		154,000
c	(　 ) 177,505	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	181,765	100 [ 111.1]	163,605		164,000
d	(　 ) 150,613	100 [ 100.0]	[ 105.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.0]	149,334	100 [ 94.9]	157,359		157,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +34.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -11.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 155,000 円／㎡]

札幌南 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため適用が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,801,859	1,254,993	5,546,866	4,771,060	775,806	（　0.9468） 734,533	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	17,082,163 円　　　　（　 109,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌南 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	104.00	ＲＣ4	400.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防４５ｍ高度地区	90 ％	300 ％	300 ％	157 ㎡	9.1 m x 17.3 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階が店舗、２～４階は共同住宅１ＬＤＫ×６戸、平均専有面積約４５㎡、駐車場３台を想定した。

⑦有効率　 86.5 ％
の理由

この種の建物としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	88.00	84.7	74.54	2,430	181,132	3.0	543,396
							0.0	0
2～ 4	住宅	104.00	87.0	90.48	1,400	126,672	1.0	126,672
							0.0	0
～

～

～

計		400.00	86.5	345.98		561,148		923,412
								0

⑨年額支払賃料	561,148 円　×　12ヶ月　＝　 6,733,776 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 345.98 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	11,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 396,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,733,776 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 396,000 円　　×　　％　＝　　 336,689 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,793,087 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	923,412 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,772 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,801,859 円　　　　（　 43,324 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２３１７８５１０６　　　　-115005	1,433 ( 1,429)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 70.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	2,559	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,436 円/㎡　月額支払賃料（　 2,430 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１２３１７８５１０６　　　　-115006	2,166 ( 2,165)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,407
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌南 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	222,600 円	74,200,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	213,893 円	7,129,776　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 39,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 630,700 円	74,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	74,200 円	74,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	74,200 円	74,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,254,993 円　（　　　　　　 7,994 円／㎡）　　（経費率　　 18.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9468

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	74,200,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 400.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0643	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0468 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,771,060 円（　　　　　 30,389 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,801,859 円
②総費用	1,254,993 円
③純収益　①－②	5,546,866 円
④建物等に帰属する純収益	4,771,060 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	775,806 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	734,533 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,679 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,082,163 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 109,000 円／㎡）