別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 札幌南 -35　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌南 -35 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　松本　篤志   TEL.

鑑定評価額 2,380,000 円  １㎡当たりの価格 9,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市南区真駒内１６５番５８ ②地積 　(㎡) 251   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 遠郊の住宅地域 北6m市道 水道、下水 真駒内 4.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    70 ｍ、南    70 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧住宅地造成事業に関する法 律第４条の許可を受けた住宅 団地（駒岡団地） 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 真駒内駅南方 4.7km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 札幌市南区南部の山林・原野に囲まれた住宅地域で、開発行為等の規制が厳しい市街化調整区域のため現状を維 持すると予測する。市街化区域内の住宅地の需要が波及するなど地価は上昇傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、札幌市南区の市街化調整区域内の戸建住宅地域。需要者の中心は札幌市内在住の自己居住使用を目的と する個人である。札幌市中心部への接近性、利便性が劣るため空地が多い。市場の中心となる価格帯は、土地面積２５ ０㎡程度の更地で２００万円台前半程度である。新築戸建の供給は少ないなど中心となる価格帯は見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、市街化調整区域内の戸建住宅地域で自己使用目的以外の賃貸住宅が少ないなど賃貸市場が形成されていな いため収益還元法は適用できなかった。自己及び再販目的の取引事例を採用しており、市場参加者の属性等を反映して いる比準価格は規範性が高いと思料する。現実の不動産市場においては、自己居住使用目的等の取引により価格水準が 形成されており、規準とすべき標準地はないので、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      8,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 札幌市全体と比べた南区の高齢率は高いうえ に人口減少は顕著である。地下鉄駅周辺の商 業集積度は低い。 中心部の住宅需要の増加による地価上昇。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +10.5 ％  ％