別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 札幌南 -33　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌南 -33 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　本井　真弓   TEL.

鑑定評価額 13,100,000 円  １㎡当たりの価格 55,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 36,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市南区川沿１１条２丁目１８７６番１３３２ ｢川沿１１条２－４－６｣ ②地積 　(㎡) 238   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 北側斜線高度地区 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 等が建ち並ぶ住宅地 域 東6m市道 水道、下水 真駒内 4.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西   120 ｍ、南   120 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  16.5 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　６ｍ 市道 交通 施設 真駒内駅南西方 4.0km 法令 規制 １低専 (50,80) 北側斜線高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 石山通背後の平坦地に所在する住宅地域であり、石山通沿いの買物施設等商業施設利用が可能な地域につき生活 利便性が良好で、地価水準は上昇傾向。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     55,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主に川沿地区を中心とした南区内に所在する住宅地域の圏域。需要者の中心は、札幌市内居住者がほと んどを占めると把握される。石山通沿いの商業施設が利用可能な背後住宅地域であり、平坦地に所在するため生活利便 性良好な住宅地域として需要は堅調である。地価水準は上昇傾向。土地価格は約７０坪程度で概ね１３００万円前後が 需要の中心と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は川沿地区の利便性良好な地域に所在し、一般住宅のほかアパート等も見られる住宅地域であるが、第１種低 層住居専用地域に所在する住宅地域で自用目的の取引が中心であり、収益性より快適性が重視される地域につき、賃貸 市場が未成熟であること等から、収益価格は求められなかった。本件においては、比準価格を標準とし、代表標準地と の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌南 -10                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     46,000 円／㎡ [123.9] 100 100 [103.0] 100 [106.0] [103.0] 100 53,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     45,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍においても市内不動産需要は概ね堅 調であるが、建築費の高騰や金融政策の今後 の動向等に留意が必要である。 平坦地に所在する生活利便性が良好な住宅地 域として、地価水準は上昇傾向。 特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +22.2 ％  ％