別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 札幌南 -32　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌南 -32 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　今田　幹丈   TEL.

鑑定評価額 21,400,000 円  １㎡当たりの価格 85,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 63,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市南区真駒内柏丘２丁目４５８番１８７ ｢真駒内柏丘２－９－１５｣ ②地積 　(㎡) 252   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 北側斜線高度地区 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い丘陵地の閑静な住 宅地域 南東8m市道 水道、ガス、下水 真駒内 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    50 ｍ、南    70 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 　基準方位　北　８ ｍ市道 交通 施設 真駒内駅西方 2.0km 法令 規制 １低専 (40,80) 北側斜線高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅として熟成しており、今後も住宅地として維持するものと予測する。当該地域は地下鉄駅から離れるも 高級感のある住宅地域として根強い人気があり、地価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     85,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は札幌市南区内の真駒内地区に存する住宅地域が圏域。需要者の中心は戸建住宅用地として札幌市内の個人 が大半を占めるが市外からの転入者も考えられる。コロナ禍による影響は薄く、地下鉄駅からはやや離れているも、高 級感のある住宅地域として人気があり地価は強含みである。市場の中心となる価格帯は土地面積２５０㎡程度で２，２ ００万円前後、新築の戸建物件は殆ど見られず、土地建物総額での需要の中心となる価格帯は見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中規模一般住宅が建ち並ぶ真駒内地区の閑静な高台の住宅地域であり、自己所有の戸建住宅が大半を占める。第１種低 層住居専用地域であり、収益性よりも快適性を求める地域であることから、賃貸市場は未熟成であり、収益価格は試算 しなかった。よって、本件においては多数の取引事例から試算し、市場の実態を反映した比準価格を重視し、代表標準 地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌南 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    107,000 円／㎡ [115.0] 100 100 [104.5] 100 [145.8] [104.5] 100 84,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     79,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 道内の景気はコロナ禍の影響は見られるもの の緩やかに持ち直しており、道央圏を中心に 不動産市場には大きな影響は見られず地価は 上昇傾向にある。 真駒内地区住宅地の人気があることから一定 の需要があり、地価は上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　 +35.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.6 ％  ％