別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 札幌南 -26　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌南 -26 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　本井　真弓   TEL.

鑑定評価額 3,400,000 円  １㎡当たりの価格 18,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 14,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市南区藤野４条５丁目２７番５ ｢藤野４条５－９－５｣ ②地積 　(㎡) 187   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 地区計画等 北側斜線高度地区 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模住宅が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 東8m市道 水道、ガス、下水 真駒内 7.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    80 ｍ、南    90 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　８ｍ 市道 交通 施設 真駒内駅南西方 7.2km 法令 規制 １低専 (50,80) 地区計画等 北側斜線高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域（藤が丘パークタウン）であり、石山通沿いの大型商業施設の利 用が可能な地域にあり利便性が比較的良好である。地価水準は強含み傾向と予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主に藤野地区を中心とした南区内に所在する住宅地域の圏域。需要者の中心は、札幌市内居住者がほと んどを占めると把握される。郊外住宅地域であり市中心部からの交通接近性に劣る面を有するが、石山通沿いの大型商 業施設の利用が可能な、区画整然とした住宅地域であり、地価水準は強含み傾向と予測される。土地価格は約５５坪程 度で概ね３００万～３５０万円程度が需要の中心と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は郊外部に位置するが、生活利便性良好な区画整然とした住宅地域である。第１種低層住居専用地域に所在し 自用目的の取引が中心であり、収益性より快適性が重視される地域につき、賃貸市場が未成熟であること等から収益価 格は求められなかった。本件においては、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通 り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌南 -13                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     14,000 円／㎡ [111.4] 100 100 [106.0] 100 [ 84.0] [103.0] 100 18,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍においても市内不動産需要は概ね堅 調であるが、建築費の高騰や金融政策の今後 の動向等に留意が必要である。 郊外住宅地域は値頃感等から需給が堅調で地 価水準は上昇傾向。 特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.2 ％  ％