別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 札幌南 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌南 -21 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　花井　尚彦   TEL.

鑑定評価額 4,260,000 円  １㎡当たりの価格 22,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 18,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市南区北ノ沢６丁目１８１９番２４３４ ｢北ノ沢６－４－２１｣ ②地積 　(㎡) 190   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 北側斜線高度地区 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ傾斜地の住宅 地域 北東10m市道 水道、ガス、下水 真駒内 4.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    80 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、１０ｍ 市道 交通 施設 真駒内駅北西方 4.0km 法令 規制 １低専 (50,80) 北側斜線高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 藻岩山山麓に広がる南東向き傾斜地の住宅地域で、当面閑静な住宅地として現状を維持すると予測する。生活利 便性等にやや劣ることから、地価は下落傾向であったが、地価水準が低位となり横ばい傾向となっている。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は南区の北ノ沢地区、南沢、川沿地区等の地下鉄徒歩圏外の住宅地域一円である。主たる需要者は札幌市内 に居住する自用目的の個人であり、他市町からの転入者は少ない。商業施設から遠いなど生活利便性にやや劣り、傾斜 地で冬期間の交通条件が良くなく、人気は薄い。地価は底値圏に近づき、横ばい傾向となってきている。市場取引は中 古住宅が主で、土地の規模、建物の築年数等により幅が広く中心となる価格帯を見出すのは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的の取引が主で、北ノ沢地区の住宅地域における信頼性のある取引事例を収集することができた。一方、標準地 の周辺はアパートはほぼ見られず、自用の戸建住宅が中心の第１種低層住居専用地域で、経済合理性のある収益物件を 想定することが困難であるため、収益還元法の適用を断念した。従って、本件においては比準価格を採用し、代表標準 地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌南 -9                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     23,500 円／㎡ [106.4] 100 100 [104.5] 100 [108.0] [101.5] 100 22,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 札幌市内の住宅地需要は引き続き堅調で、新 型コロナの影響はほぼみられず、南区でも利 便性に劣る一部の地域を除き地価は上昇して いる。 地域要因に特段の変動はないが、相対的に地 価水準が低位となっており、地価は横ばい傾 向となってきている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％