鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

札幌南 -19　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３１２３１１０６ -111038	札幌市南区		更地	（　）	長方形	北東7m市道、中間画地		１中専３３ｍ高度地区 (60,200)
b	１２３１７８１１０６ -591024	札幌市南区		建付地	（　）	長方形	南西20m市道、中間画地		１中専２７ｍ高度地区 (60,200)
c	１２３１２１１１０７ -597001	札幌市西区		更地	（　）	ほぼ台形	南西25m道道、南東6m、北東10m、三方路		準工４５ｍ高度地区 (70,200)
d	１２３１１８１１０７ -595101	札幌市西区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西20m道道、南東6m、角地		準住居２７ｍ高度地区 (70,200)
e	１２３１２１１１０７ -597002	札幌市西区		更地	（　）	長方形	南東10m市道、中間画地		準工３３ｍ高度地区 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 130,181	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 101.5]	130,181	100 [ 88.3]	147,430	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	147,000
b	(　 ) 107,086	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.5]	107,598	100 [ 81.6]	131,860		132,000
c	(　 ) 179,571	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ / ]	100 [ 97.8]	189,119	100 [ 110.0]	171,926		172,000
d	(　 ) 98,194	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ 60.0]	100 [ 105.0]	161,786	100 [ 125.9]	128,504		129,000
e	(　 ) 161,657	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ / ]	100 [ 104.5]	159,646	100 [ 102.4]	155,904		156,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -2.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +25.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 147,000 円／㎡]

札幌南 -19　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,069,619,770	844,512,847	13	490,000	2,704.92	265,000	3,252.48
⑧開発法による価格	225,106,923 円　　　　（　 139,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌南 -19　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,622 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,622.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
637.77 ㎡	3,252.48 ㎡	2,793.88 ㎡	458.60 ㎡	2,704.92 ㎡	ＳＲＣ・6F ( 28 戸) 90㎡・４ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 39.3 ％）	（ 200.5 ％）	（ 172.2 ％）	（ 28.3 ％）	（ 83.16 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
１中専３３ｍ高度地区	60 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	42.5 ｍ 37.5 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		20.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

490,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 490,000 円／㎡　　×　　 2,704.92 ㎡　　＝　　　　 1,325,410,800 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 1,325,410,800 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 265,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 272,950 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 272,950 円／㎡　　×　　　 3,252.48 ㎡　　＝　　　　 887,764,416 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	なし
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 1,325,410,800 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 132,541,080 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,020,305,496 円

(4)-4　投下資本収益率	13 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	8 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	10 ヶ月	販売管理費(2期目)	15 ヶ月
建築工事(2期目)	15 ヶ月	販売収入(2期目)	16 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	22 ヶ月	販売収入(3期目)	22 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	66,270,540 円	( 5 ％)	×　　0.9032	（ 10 ヶ月）	＝　　 59,855,552 円
	販売総額(2期)	66,270,540 円	( 5 ％)	×　　0.8496	（ 16 ヶ月）	＝　　 56,303,451 円
	販売総額(3期)	1,192,869,720 円	( 90 ％)	×　　0.7993	（ 22 ヶ月）	＝　　 953,460,767 円
収入合計		－	－	－	－	1,069,619,770 円
支出	建築工事費(1期)	88,776,442 円	( 10 ％)	×　　0.9218	（ 8 ヶ月）	＝　　 81,834,124 円
	建築工事費(2期)	88,776,442 円	( 10 ％)	×　　0.8583	（ 15 ヶ月）	＝　　 76,196,820 円
	建築工事費(3期)	710,211,533 円	( 80 ％)	×　　0.7993	（ 22 ヶ月）	＝　　 567,672,078 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	79,524,648 円	( 60 ％)	×　　0.9218	（ 8 ヶ月）	＝　　 73,305,821 円
	販売管理費(2期)	53,016,432 円	( 40 ％)	×　　0.8583	（ 15 ヶ月）	＝　　 45,504,004 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	844,512,847 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,069,619,770 円　　－　　　　　　 844,512,847 円　　＝　　　　　 225,106,923 円 139,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
札幌南 -19　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

札幌南 -19

北海道

北海道第３

氏名

不動産鑑定士　今田　幹丈

TEL.

鑑定評価額

232,000,000 円

１㎡当たりの価格

143,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	100,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月24日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	札幌市南区真駒内泉町３丁目１番１｢真駒内泉町３－１－１０｣				②地積　(㎡)	1,622 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) （その他）３３ｍ高度地区
	1.2:1	共同住宅ＲＣ6	公共施設に近接する中層共同住宅の多い住宅地域	北20m市道	水道、ガス、下水	真駒内 400m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 50 ｍ、南 80 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

５階建程度の共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 42.0 ｍ、奥行　約　　 37.0 ｍ、規模　　 1,600 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

　基準方位　北　２
０ｍ市道

交通

施設

真駒内駅南西方

400m

法令

規制

１中専
(60,200)
３３ｍ高度地区

⑤地域要因の将
　来予測

地下鉄駅徒歩圏内に中高層のマンションが建ち並ぶ住宅地域であり、今後も同様に維持して推移するものと予測
する。真駒内地区は人気が高く住宅地需要は堅調であることから、地価水準は上昇傾向が続くものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 143,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 137,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は地下鉄徒歩可能圏内において、マンション等が見られる地域が圏域である。需要者の中心はマンションデ
ベロッパーをはじめ不動産賃貸業者等である。コロナ禍による影響は薄く、地下鉄駅に近い利便性の良い地域性から人
気があり地価は強含みである。市場の中心となる価格帯は１㎡当たり１４万円前後、新築物件は稀少で土地面積、建物
の用途・規模によりまちまちで、土地建物総額での需要の中心となる価格帯は見いだせない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格の査定にあたってはマンション等が見られる地域からの事例を採用し求めた。開発法による価格については、
マンション分譲価格も地域の実情にあったものであり、開発計画等も妥当であるが、やや流動的な要因を含む価格であ
る。価格の調整にあたっては、市場の実態を反映した比準価格を重視し、開発法による価格を参酌の上、鑑定評価額を
上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    128,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

道内の景気はコロナ禍の影響は見られるもの
の緩やかに持ち直しており、道央圏を中心に
不動産市場には大きな影響は見られず地価は
上昇傾向にある。

真駒内地区住宅地は人気があることから一定
の需要があり、地価は上昇傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+11.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

札幌南 -19　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３１７８１１０６ -591004	札幌市南区		更地	（　）	ほぼ正方形	南西18m市道、中間画地		１低専北側斜線高度地区 (40,80)
b	１２３１７８１１０６ -591024	札幌市南区		建付地	（　）	長方形	南西20m市道、中間画地		１中専２７ｍ高度地区 (60,200)
c	１２３１７８１１０６ -111009	札幌市南区		更地	（　）	不整形	南8m市道、西6.5m、角地		１中専２７ｍ高度地区 (60,200)
d	１２３１７８１１０６ -591008	札幌市南区		更地	（　）	台形	北18m市道、中間画地		１低専北側斜線高度地区 (40,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 118,424	100 [ 100.0]	[ 109.5] 100	100 [ / ]	100 [ 104.5]	124,090	100 [ 87.5]	141,817	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	142,000
b	(　 ) 107,086	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.5]	107,598	100 [ 74.6]	144,233		144,000
c	(　 ) 116,816	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ / ]	100 [ 109.2]	110,718	100 [ 76.5]	144,729		145,000
d	(　 ) 120,094	100 [ 100.0]	[ 111.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	133,304	100 [ 88.4]	150,796		151,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -18.0
b	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -15.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +9.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 143,000 円／㎡]

札幌南 -19　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,037,905,069	815,160,160	13	480,000	2,704.92	255,000	3,252.48
⑧開発法による価格	222,744,909 円　　　　（　 137,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌南 -19　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,622 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,622.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
637.77 ㎡	3,252.48 ㎡	2,793.88 ㎡	458.60 ㎡	2,704.92 ㎡	ＳＲＣ・6F ( 28 戸) 97㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 39.3 ％）	（ 200.5 ％）	（ 172.2 ％）	（ 28.3 ％）	（ 83.16 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
１中専３３ｍ高度地区	60 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	42.5 ｍ 37.5 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		20.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

480,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 480,000 円／㎡　　×　　 2,704.92 ㎡　　＝　　　　 1,298,361,600 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 1,298,361,600 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 255,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 262,650 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 262,650 円／㎡　　×　　　 3,252.48 ㎡　　＝　　　　 854,263,872 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	なし
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 1,298,361,600 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 129,836,160 円

支出合計　④+⑤+⑥

984,100,032 円

(4)-4　投下資本収益率	13 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	8 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	17 ヶ月	販売管理費(2期目)	14 ヶ月
建築工事(2期目)	15 ヶ月	販売収入(2期目)	22 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	22 ヶ月	販売収入(3期目)	24 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	103,868,928 円	( 8 ％)	×　　0.8410	（ 17 ヶ月）	＝　　 87,353,768 円
	販売総額(2期)	934,820,352 円	( 72 ％)	×　　0.7993	（ 22 ヶ月）	＝　　 747,201,907 円
	販売総額(3期)	259,672,320 円	( 20 ％)	×　　0.7831	（ 24 ヶ月）	＝　　 203,349,394 円
収入合計		－	－	－	－	1,037,905,069 円
支出	建築工事費(1期)	85,426,387 円	( 10 ％)	×　　0.9218	（ 8 ヶ月）	＝　　 78,746,044 円
	建築工事費(2期)	85,426,387 円	( 10 ％)	×　　0.8583	（ 15 ヶ月）	＝　　 73,321,468 円
	建築工事費(3期)	683,411,098 円	( 80 ％)	×　　0.7993	（ 22 ヶ月）	＝　　 546,250,491 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	77,901,696 円	( 60 ％)	×　　0.9218	（ 8 ヶ月）	＝　　 71,809,783 円
	販売管理費(2期)	51,934,464 円	( 40 ％)	×　　0.8671	（ 14 ヶ月）	＝　　 45,032,374 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	815,160,160 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,037,905,069 円　　－　　　　　　 815,160,160 円　　＝　　　　　 222,744,909 円 137,000 円／㎡