別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 札幌南 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌南 -17 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　坂井　愼一   TEL.

鑑定評価額 7,430,000 円  １㎡当たりの価格 25,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 18,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市南区川沿３条５丁目１８０７番４２ ｢川沿３条５－７－３｣ ②地積 　(㎡) 297   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 北側斜線高度地区 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 傾斜地高台の既成住 宅地域 東5m市道 水道、下水 真駒内 3.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    70 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位　北　　５ ｍ市道 交通 施設 真駒内駅北西方 3.8km 法令 規制 １低専 (50,80) 北側斜線高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 周辺は川沿地区では高台傾斜地に位置し急峻な道路もあるが、中ノ沢地区商業地に近く利便性は通常で戸建住宅 地として熟成が進み、今後も同様な住環境を維持すると予測。当面の地価は安定～上昇傾向にあると判断。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は北ノ沢地区・川沿地区等の藻岩山山麓傾斜地住宅地域。需要者は自用目的の市内の居住者が中心であり、 他市町村や道外からの転入者は少ない。既成住宅地域であり、傾斜地に位置すること等から冬期間の車輌通行の難儀性 も見られるが、コロナ禍以前の景気動向もあり近時の地価は概ね安定傾向。金融緩和の影響もあり当面は安定～上昇傾 向と予測。市場の中心となる価格は対象地と同規模で７５０万円程度、新築戸建住宅では２，９００万円前後。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 眺望の良い傾斜地上に存する戸建住宅地で、自己居住目的の取引が多く周辺ではアパート等の収益物件は殆んど見られ ず賃貸市場が形成されているとは言い難く、適切な事例の収集は困難で収益価格は試算しなかった。主たる需要者層で ある個人は、居住の快適性を重視して代替競争等の関係にある不動産との比較を行うと考えられため、規範性の高い比 準価格をそのまま採用し、代表標準地との検討を踏まえて、地域の動向を勘案し鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌南 -9                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     23,500 円／㎡ [106.4] 100 100 [104.5] 100 [ 99.8] [103.0] 100 24,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 昨今の金融動向もあり、地下鉄駅に近い等の 利便性が良好な地域を中心に地価は横ばい～ 安定・上昇傾向、場所により強含み傾向とな っている。 川沿地区の中では高台傾斜地に位置するも利 便性は通常の当地は、従前より地価は安定的 に推移。一般的要因から現在は安定～上昇傾 向と判断。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +8.7 ％  ％