別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 札幌南 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌南 -12 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　坂井　愼一   TEL.

鑑定評価額 19,000,000 円  １㎡当たりの価格 72,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 53,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市南区澄川５条５丁目３８９番３９７ ｢澄川５条５－１４－６｣ ②地積 　(㎡) 264   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 北側斜線高度地区 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅の多 い高台の閑静な住宅 地域 東6m市道 水道、下水 澄川 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    70 ｍ、南   110 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 澄川駅南東方 1.1km 法令 規制 １低専 (50,80) 北側斜線高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 福住桑園通の背後地高台に位置し、冬期間の交通に難儀性がやや伴うものの地下鉄駅からは徒歩可能圏で環境良 好な住宅地として成熟し、今後も閑静な住環境を維持すると予測。当面の地価は上昇傾向が続くと判断。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     72,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は澄川地区の内、主として福住桑園通以南の傾斜地上の住宅地一円。需要者は自己使用目的の市内居住者が 大半。周辺は一般住宅が建ち並ぶ閑静なエリアである。高台上に位置しやや利便性に難があるも、駅から徒歩可能圏内 で良好な住環境から近時の地価は安定傾向で推移してきた。金融緩和の影響もあり当面の地価は安定～上昇傾向にある と予測。需要の中心価格帯は対象地と同規模土地で１，９００万円前後、新築戸建物件は３，９００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は地下鉄澄川駅からは徒歩可能圏内にあるも、用途地域が１低専で、画地規模が比較的大きい住宅が建ち並ぶ 閑静な住宅地域であり、高台上に位置することもあり、地域内の取引は殆どが自用目的である。又アパート・戸建住宅 の賃貸需要が乏しく賃貸市場は未成熟である。よって収益価格の試算はせず、市場の動向を反映した価格として信頼性 が高い比準価格を中心に、代表標準地からの検討結果を踏まえ、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌南 -23                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     87,000 円／㎡ [108.0] 100 100 [103.0] 100 [131.2] [103.0] 100 71,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     66,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 昨今の金融動向もあり、地下鉄駅に近い等の 利便性が良好な地域を中心に地価は横ばい～ 安定・上昇傾向、場所により強含み傾向とな っている。 澄川地区の中では高台に位置するも閑静な住 宅地である当地は、従前より地価は安定的に 推移。一般的要因から現在でも上昇傾向にあ ると判断。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　  +5.0 その他　　　　　  +8.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +9.1 ％  ％