別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 札幌南 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌南 -8 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　坂井　愼一   TEL.

鑑定評価額 6,390,000 円  １㎡当たりの価格 21,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 16,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市南区藤野２条５丁目８０番４１ ｢藤野２条５－１３－５｣ ②地積 　(㎡) 297   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 北側斜線高度地区 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 西8m市道 水道、ガス、下水 真駒内 6.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、８ｍ市 道 交通 施設 真駒内駅南西方 6.5km 法令 規制 １低専 (50,80) 北側斜線高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ郊外の既成住宅地域で、国道背後地・藤野地区中心部付近所在、大型店舗が近く比較的利便 性が良好で、当該地域環境は当面は現状を維持すると判断。地価水準は安定～上昇傾向で推移すると予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主として石山通からは山側・川側両背後の藤野地区既成住宅地域一円である。需要者は市内の居住者が大 半を占める。同通沿線には各種店舗が建ち、バス便も充実しており市内中心部へのアクセスも良く、生活利便性は比較 的良好である。近時の地価は横ばい～安定傾向で推移してきた。金融緩和の影響もあり当面は安定～上昇傾向にあると 予測。中心価格帯は土地が対象地と同規模で６５０万円程度、新築の戸建住宅は３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 藤野地区の国道２３０号に近い既成の戸建住宅地で、比較的利便性が良好であるため付近にアパート等も散見されるが 賃貸市場が未熟成であり、また、居住の快適性が重視される場所柄でもあり、収益価格は試算しなかった。自己使用目 的取引が支配的で取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であり、代表標準地との検討を踏まえ、最近 の地価動向等も参考に、市場の特性を反映した規範性の高い比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌南 -13                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     14,000 円／㎡ [111.4] 100 100 [106.0] 100 [ 72.9] [103.0] 100 20,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 昨今の金融動向もあり、地下鉄駅に近い等の 利便性が良好な地域を中心に地価は横ばい～ 安定・上昇傾向、場所により強含み傾向とな っている。 藤野地区のほぼ中心部に位置、国道背後に立 地し利便性良好、従前より地価は横ばい傾向 にあり、一般的要因から現在は安定～上昇傾 向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 -10.0 環境　　　　　　 -10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　 -10.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.5 ％  ％