別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 札幌南 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌南 -7 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　今田　幹丈   TEL.

鑑定評価額 11,200,000 円  １㎡当たりの価格 50,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 36,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市南区澄川６条１３丁目５３３番５２ ｢澄川６条１３－５－３｣ ②地積 　(㎡) 224   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 北側斜線高度地区 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い高台の住宅地域 北8m市道 水道、ガス、下水 自衛隊前 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    40 ｍ、南    50 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 　基準方位　北　８ ｍ市道 交通 施設 自衛隊前駅南東方 2.3km 法令 規制 １低専 (50,80) 北側斜線高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ高台の住宅地域であり、今後も同様に維持して推移するものと予測する。地下鉄駅か らはやや離れるが閑静な住宅地の需要は堅調であることから、地価水準は上昇傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     50,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は札幌市南区内の澄川地区に存する住宅地域が圏域。需要者の中心は戸建住宅用地として札幌市内の個人が 大半を占めるが市外からの転入者も考えられる。コロナ禍による影響は薄く、地下鉄駅からやや離れているも、高台の 閑静な住宅地域として人気があり地価は強含みである。市場の中心となる価格帯は土地面積２００㎡程度で１，０００ 万円前後、新築の戸建物件は３，７００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中規模一般住宅が多い澄川地区高台の閑静な住宅地域で、アパート等も若干見られるが自己所有の戸建住宅がほとんど を占める。標準地は第１種低層住居専用地域であり、収益性よりも快適性を求める地域で、賃貸市場は未熟成であるこ とから、収益価格は試算しなかった。よって、市場の実態を反映した比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ 、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌南 -23                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     87,000 円／㎡ [108.0] 100 100 [103.0] 100 [181.1] [100.0] 100 50,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     44,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 道内の景気はコロナ禍の影響は見られるもの の緩やかに持ち直しており、道央圏を中心に 不動産市場には大きな影響は見られず地価は 上昇傾向にある。 地下鉄駅から距離はあるが、住環境の良い閑 静な住宅地域として一定の需要があり、地価 は上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +15.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　  +5.0 その他　　　　　 +20.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +12.4 ％  ％