鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

札幌豊平 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３１１０１１０５ -115003	札幌市豊平区		更地	（　）	長方形	東20m市道、中間画地		近商４５ｍ高度地区 (90,300)
b	１２３１０９１１０５ -115003	札幌市豊平区		更地	（　）	ほぼ長方形	南26m道道、北7m、二方路		近商４５ｍ高度地区 (100,300)
c	１２３１０９１１０５ -115004	札幌市豊平区		更地	（　）	ほぼ長方形	東29m市道、中間画地		近商４５ｍ高度地区 (90,300)
d	１２３１１０１１０５ -115004	札幌市豊平区		建付地	（　）	長方形	北西36m道道、中間画地		近商４５ｍ高度地区地区計画等 (90,300)
e	１２３１１０１１０５ -111007	札幌市豊平区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西12.9m市道、南西3.6m、角地		１住居３３ｍ高度地区 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 237,274	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	242,969	100 [ 105.6]	230,084	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	230,000
b	(　 ) 250,605	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	246,225	100 [ 107.8]	228,409		228,000
c	(　 ) 198,881	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	201,864	100 [ 91.2]	221,342		221,000
d	(　 ) 193,767	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	198,999	100 [ 91.8]	216,775		217,000
e	(　 ) 275,963	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.6]	268,384	100 [ 115.5]	232,367		232,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +35.0
e	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +5.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 226,000 円／㎡]

札幌豊平 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地につき再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	55,887,813	17,596,945	38,290,868	32,415,900	5,874,968	（　0.9468） 5,562,420	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	129,358,605 円　　　　（　 144,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌豊平 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	292.18	ＲＣ9	2,629.62
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防４５ｍ高度地区	90 ％	300 ％	300 ％	896 ㎡	23.0 m x 38.8 m	前面道路：国道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～９階は各階平均専有面積約７０㎡の１ＬＤＫ４戸、駐車場１７台を想定した。

⑦有効率　 95.4 ％
の理由

この種の建物としては概ね標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	292.18	95.4	278.68	2,650	738,502	3.0	2,215,506
							0.0	0
2～ 9	住宅	292.18	95.4	278.68	1,670	465,396	1.0	465,396
							0.0	0
～

～

～

計		2,629.62	95.4	2,508.12		4,461,670		5,938,674
								0

⑨年額支払賃料	4,461,670 円　×　12ヶ月　＝　 53,540,040 円
⑩a共益費（管理費）	120 円／㎡　×　 2,508.12 ㎡　×　12ヶ月　＝　 3,611,693 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	11,000 円／台　×　 17 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 2,244,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	57,151,733 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 2,244,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 3,563,744 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	55,831,989 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,938,674 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 55,824 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	55,887,813 円　　　　（　 62,375 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２３１７７５１０５　　　　-515003	1,622 ( 1,621)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,726	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,671 円/㎡　月額支払賃料（　 1,670 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１２３１０９５１０５　　　　-591003	1,638 ( 1,638)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,638
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌豊平 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,102,000 円	517,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	7,721,445 円	59,395,733　×　　　　 13.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 466,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,273,400 円	517,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	517,000 円	517,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	517,000 円	517,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 17,596,945 円　（　　　　　　 19,639 円／㎡）　　（経費率　　 31.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9468

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	517,000,000 円	設計監理料率　 191,000 円／㎡　×　 2,629.62 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0627	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0468 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 35 ％　＋ 0.0920 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	32,415,900 円（　　　　　 36,178 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	55,887,813 円
②総費用	17,596,945 円
③純収益　①－②	38,290,868 円
④建物等に帰属する純収益	32,415,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,874,968 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,562,420 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,208 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 129,358,605 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 144,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
札幌豊平 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

札幌豊平 5-5

北海道

北海道第１

氏名

不動産鑑定士　早坂　元

TEL.

鑑定評価額

200,000,000 円

１㎡当たりの価格

223,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	160,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月12日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	札幌市豊平区平岸３条１０丁目９番｢平岸３条１０－１－３８｣				②地積　(㎡)	896 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）４５ｍ高度地区 (90,300)
	1:1.5	店舗兼工場Ｓ2	スーパー、店舗等が建ち並ぶ国道沿いの商業地域	西25m国道	水道、ガス、下水	平岸 430m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 70 ｍ、南 100 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 23.0 ｍ、奥行　約　　 39.0 ｍ、規模　　 900 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

２５ｍ国道

交通

施設

平岸駅南方

430m

法令

規制

近商
(90,300)
準防
４５ｍ高度地区

⑤地域要因の将
　来予測

国道と道道が交差する商業地域。豊平区を南北に走る国道沿いに位置し、店舗や共同住宅等が建ち並ぶ。今後も
この環境を維持し、一般的要因の動向を反映して地価の上昇傾向が続くものと思料される。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 228,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 140,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、国道４５３号線沿い及びこれに接続する幹線道路沿い等を主とした商業地域である。需要者は個人より
は事業所関連の複合店舗等の自用及び投資目的の収益物件を目的に取得する法人業者が主である。付近には大型ＳＣ及
び中高層マンションが散見され、一定規模の土地は標準的価格水準を離れて形成される傾向もある地域で、需給動向は
堅調に推移している。業種により規模はまちまちで、中心となる価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

国道沿いの商業地域という地域の特性を踏まえ、価格牽連性を有する取引事例を採用して比準価格を求め、当該更地に
最有効使用の賃貸用不動産を想定して収益価格を求めたが開差が生じた。収益価格を求める過程で想定要素を多く含ん
でおり、昨今の市場動向による収益予測の不確実性も考慮して、本評価においては市場性を反映して求めた比準価格を
重視し、収益価格を比較考量しつつ前年価格からの検討も踏まえ鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    200,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　札幌豊平 5-3               　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    211,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

札幌市の経済動向は持ち直しの動きが見られ
、豊平区の地価動向は上昇傾向が続いている
。

大型ＳＣ及び幹線道路接近性良好で、大きな
変動要因はなく、地価水準は上昇傾向にある
。

特にない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+11.5 ％

+5.7 ％

３　試算価格算定内訳

札幌豊平 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３１７７１１０５ -515026	札幌市豊平区		更地	（　）	不整形	南西27m国道、中間画地		商業高度地区最高60m (90,400)
b	１２３１１０１１０５ -115008	札幌市豊平区		更地	（　）	ほぼ台形	北西20m市道、西11m、南8m、三方路		近商４５ｍ高度地区 (100,300)
c	１２３１０９１１０５ -595008	札幌市豊平区		貸家建付地	（　）	不整形	西25m国道、中間画地		近商４５ｍ高度地区 (90,300)
d	１２３１０９１１０５ -595001	札幌市豊平区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南20m市道、西8m、角地		近商 (100,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 227,362	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	239,658	100 [ 106.9]	224,189	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	224,000
b	(　 ) 305,772	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ / ]	100 [ 107.0]	291,769	100 [ 91.8]	317,831		318,000
c	(　 ) 206,751	100 [ 100.0]	[ 105.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	217,916	100 [ 98.1]	222,137		222,000
d	(　 ) 275,861	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	274,004	100 [ 125.4]	218,504		219,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +4.8
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.2	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 -7.5
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -1.9
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.2	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 +26.3
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 228,000 円／㎡]

札幌豊平 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	55,293,262	17,506,145	37,787,117	32,102,400	5,684,717	（　0.9468） 5,382,290	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	125,169,535 円　　　　（　 140,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌豊平 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	292.18	ＲＣ9	2,629.62
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防４５ｍ高度地区	90 ％	300 ％	300 ％	896 ㎡	23.0 m x 38.8 m	前面道路：国道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～９階各４戸約７０㎡を想定。

⑦有効率　 95.4 ％
の理由

この種の建物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	292.18	95.4	278.68	2,650	738,502	3.0	2,215,506
							0.0	0
2～ 5	共同住宅	292.18	95.4	278.68	1,670	465,396	1.0	465,396
							0.0	0
6～ 9	共同住宅	292.18	95.4	278.68	1,670	465,396	1.0	465,396
							0.0	0
～

～

計		2,629.62	95.4	2,508.12		4,461,670		5,938,674
								0

⑨年額支払賃料	4,461,670 円　×　12ヶ月　＝　 53,540,040 円
⑩a共益費（管理費）	120 円／㎡　×　 2,508.12 ㎡　×　12ヶ月　＝　 3,611,693 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	地域の不動産賃貸市場を考慮して求めた。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	11,000 円／台　×　 17 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 2,244,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	57,151,733 円　　×　　 7.0 ％＋　　　 2,244,000 円　　×　　 7.0 ％　＝　　 4,157,701 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	55,238,032 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,938,674 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 55,230 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	55,293,262 円　　　　（　 61,711 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２３１０６１１０５　　　　-111020	1,108 ( 1,108)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 87.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,341	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,671 円/㎡　月額支払賃料（　 1,670 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１２３１０６１１０５　　　　-111021	1,277 ( 1,276)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 83.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,710
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌豊平 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,072,000 円	512,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	7,721,445 円	59,395,733　×　　　　 13.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 466,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,222,400 円	512,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	512,000 円	512,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	512,000 円	512,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 17,506,145 円　（　　　　　　 19,538 円／㎡）　　（経費率　　 31.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9468

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	512,000,000 円	設計監理料率　 189,000 円／㎡　×　 2,629.62 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0627	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0468 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 35 ％　＋ 0.0920 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	32,102,400 円（　　　　　 35,829 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	55,293,262 円
②総費用	17,506,145 円
③純収益　①－②	37,787,117 円
④建物等に帰属する純収益	32,102,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,684,717 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,382,290 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,007 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 125,169,535 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 140,000 円／㎡）