鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

札幌豊平 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３１１０１１０５ -117001	札幌市豊平区		更地	（　）	長方形	南西25m国道、中間画地		準工４５ｍ高度地区風致地区 (70,300)
b	１２３１０９１１０５ -115003	札幌市豊平区		更地	（　）	ほぼ長方形	南26m道道、北7m、二方路		近商４５ｍ高度地区 (100,300)
c	１２３１７７１１０５ -515026	札幌市豊平区		更地	（　）	不整形	南西27m国道、中間画地		商業高度地区最高60m (90,400)
d	１２３１０９１１０５ -595005	札幌市豊平区		更地	（　）	長方形	西25m国道、北20m、角地		近商４５ｍ高度地区 (100,300)
e	１２３１１０１１０５ -115004	札幌市豊平区		建付地	（　）	長方形	北西36m道道、中間画地		近商４５ｍ高度地区地区計画等 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 288,134	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	301,964	100 [ 92.9]	325,042	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	341,000
b	(　 ) 250,605	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	246,225	100 [ 60.6]	406,312		427,000
c	(　 ) 227,362	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	239,658	100 [ 75.8]	316,172		332,000
d	(　 ) 211,623	100 [ 100.0]	[ 110.5] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	222,708	100 [ 85.8]	259,566		273,000
e	(　 ) 193,767	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	198,999	100 [ 68.9]	288,823		303,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -4.7
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.5	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 -37.2
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -23.4
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -11.6
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 -29.3
e	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 340,000 円／㎡]

札幌豊平 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	27,177,550	9,483,573	17,693,977	14,210,300	3,483,677	（　0.9468） 3,298,345	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	76,705,698 円　　　　（　 235,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌豊平 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	275.40	ＲＣ5	1,298.70
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火６０ｍ高度地区	100 ％	400 ％	400 ％	326 ㎡	15.0 m x 21.7 m	前面道路：国道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階事務所２部屋、３～５階事務所３部屋を想定。

⑦有効率　 84.0 ％
の理由

この種の建物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	197.10	76.9	151.60	2,900	439,640	3.0	1,318,920
							0.0	0
2～ 5	事務所	275.40	85.3	234.90	2,050	481,545	3.0	1,444,635
							0.0	0
～

～

～

計		1,298.70	84.0	1,091.20		2,365,820		7,097,460
								0

⑨年額支払賃料	2,365,820 円　×　12ヶ月　＝　 28,389,840 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,091.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,080,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	28,389,840 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 1,080,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 2,357,587 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	27,112,253 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,097,460 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 65,297 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	27,177,550 円　　　　（　 83,367 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２３１０６１１０５　　　　-115001	1,291 ( 1,263)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 73.0]	100 [100.0]	2,081	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,055 円/㎡　月額支払賃料（　 2,050 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１２３１０６１１０５　　　　-115003	1,268 ( 1,240)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 73.0]	100 [100.0]	2,044
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌豊平 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	884,000 円	221,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	5,009,873 円	29,469,840　×　　　　 17.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 893,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,254,200 円	221,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	221,000 円	221,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	221,000 円	221,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 9,483,573 円　（　　　　　　 29,091 円／㎡）　　（経費率　　 34.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9468

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	221,000,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 1,298.70 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0643	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0468 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	14,210,300 円（　　　　　 43,590 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	27,177,550 円
②総費用	9,483,573 円
③純収益　①－②	17,693,977 円
④建物等に帰属する純収益	14,210,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,483,677 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,298,345 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,118 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 76,705,698 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 235,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
札幌豊平 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

札幌豊平 5-1

北海道

北海道第１

氏名

不動産鑑定士　横山　幹人

TEL.

鑑定評価額

108,000,000 円

１㎡当たりの価格

330,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	230,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月9日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	札幌市豊平区月寒中央通７丁目５３７番１外｢月寒中央通７－４－７｣				②地積　(㎡)	326 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他）６０ｍ高度地区 (100,400)
	1:1.5	事務所兼店舗ＲＣ5F1B	店舗、営業所等が建ち並ぶ国道沿いの商業地域	北東25m国道、北西側道	水道、ガス、下水	月寒中央近接

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 0 ｍ、南 70 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 22.0 ｍ、規模　　 330 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２５ｍ国道

交通

施設

月寒中央駅南方近接

法令

規制

商業
(100,400)
防火
６０ｍ高度地区

⑤地域要因の将
　来予測

古くから月寒地区の商業中心となっている国道沿いのエリアで、多様な用途が見られる。建築費や金利の動向等
に留意する必要はあるが、都心部の地価高騰等の影響を受け、当面は地価上昇傾向が継続するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 336,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 235,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は市内の地下鉄駅に近い商業地が存する圏域で幅広い利用可能性を有することから、その範囲は広域的なも
のになると思料される。月寒中央駅の徒歩圏内であり、背後人口も多く、地下鉄徒歩圏内の業務用地は稀少であること
から地価は強含みである。需要の中心は主として各種店舗、サービス業、事務所ビル等の経営者で、市外からも参入し
ている。付近は大小の画地と各種用途が混在しており、このため取引水準はまちまちで価格水準の特定はできない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格と収益価格の２価格を得た。比準価格は比較的信頼できる資料により求められ、一帯の価格水準からも妥当と
判断された。収益価格については、周辺の事務所等から判定したものの、賃料の遅行性等もあって土地価格に見合う賃
料が形成されていないこと等から低廉に求められ、信頼度は劣ると判定される。決定に当たっては、比準価格および収
益価格それぞれの価格の信頼度の程度を判定し、代表標準地との検討等を考慮しながら上記の通り求めた。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　札幌豊平 5-8 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 234,000 円／㎡

[110.3]
100

100
[100.0]

100
[ 82.0]

[105.0]
100

330,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    300,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

豊平区は総人口、生産年齢人口は近年微増傾
向で、老年人口は増加傾向である。金利や融
資条件の影響等により物件の選別化が進むも
のと見られる。

多様な店舗や営業所が建ち並ぶ国道沿いの商
業地域で、地下鉄駅に近接した月寒中央地区
の中心地域であり、需要は強いものと見られ
る。

特にない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -7.0
行政　　　　　　 -10.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+10.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

札幌豊平 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２２１１０１１０５ -515022	札幌市豊平区		貸家建付地	（　）	長方形	北西9m市道、中間画地		商業６０ｍ高度地区 (82,316)
b	１２３１０９１１０５ -595008	札幌市豊平区		貸家建付地	（　）	不整形	西25m国道、中間画地		近商４５ｍ高度地区 (90,300)
c	１２３１０９１１０５ -115003	札幌市豊平区		更地	（　）	ほぼ長方形	南26m道道、北7m、二方路		近商４５ｍ高度地区 (100,300)
d	１２３１１０１１０５ -117001	札幌市豊平区		更地	（　）	長方形	南西25m国道、中間画地		準工４５ｍ高度地区風致地区 (70,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 227,376	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	241,019	100 [ 79.5]	303,169	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	318,000
b	(　 ) 206,751	100 [ 100.0]	[ 105.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	217,916	100 [ 73.2]	297,699		313,000
c	(　 ) 250,605	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	246,225	100 [ 71.9]	342,455		360,000
d	(　 ) 288,134	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	301,964	100 [ 90.0]	335,516		352,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -17.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 336,000 円／㎡]

札幌豊平 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地につき再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	27,177,550	9,486,073	17,691,477	14,210,300	3,481,177	（　0.9468） 3,295,978	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	76,650,651 円　　　　（　 235,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌豊平 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	275.40	ＲＣ5	1,298.70
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火６０ｍ高度地区	100 ％	400 ％	400 ％	326 ㎡	15.0 m x 21.7 m	前面道路：国道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～５階は事務所、駐車場６台を想定した。

⑦有効率　 84.0 ％
の理由

この種の建物としては概ね標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	197.10	76.9	151.60	2,900	439,640	3.0	1,318,920
							0.0	0
2～ 5	事務所	275.40	85.3	234.90	2,050	481,545	3.0	1,444,635
							0.0	0
～

～

～

計		1,298.70	84.0	1,091.20		2,365,820		7,097,460
								0

⑨年額支払賃料	2,365,820 円　×　12ヶ月　＝　 28,389,840 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,091.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,080,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	28,389,840 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 1,080,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 2,357,587 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	27,112,253 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,097,460 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 65,297 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	27,177,550 円　　　　（　 83,367 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２２１１０５１０５　　　　-595001	2,836 ( 2,829)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 89.0]	100 [150.0]	100 [100.0]	2,124	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,055 円/㎡　月額支払賃料（　 2,050 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１２３１０６１１０５　　　　-115002	2,223 ( 2,216)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 87.0]	100 [135.0]	100 [ 95.0]	1,992
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌豊平 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	884,000 円	221,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	5,009,873 円	29,469,840　×　　　　 17.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 896,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,254,200 円	221,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	221,000 円	221,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	221,000 円	221,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 9,486,073 円　（　　　　　　 29,098 円／㎡）　　（経費率　　 34.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9468

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	221,000,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 1,298.70 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0643	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0468 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	14,210,300 円（　　　　　 43,590 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	27,177,550 円
②総費用	9,486,073 円
③純収益　①－②	17,691,477 円
④建物等に帰属する純収益	14,210,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,481,177 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,295,978 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,110 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 76,650,651 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 235,000 円／㎡）