鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

札幌豊平 -28　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３１０９１１０５ -111002	札幌市豊平区		更地	（　）	台形	北東5m市道、中間画地		１中専２７ｍ高度地区 (60,200)
b	１２３１０９１１０５ -591020	札幌市豊平区		建付地	（　）	ほぼ台形	南西9m市道、中間画地		１中専２７ｍ高度地区 (60,200)
c	１２３１０９１１０５ -591002	札幌市豊平区		建付地	（　）	ほぼ正方形	南8m市道、西8m、角地		１中専高度地区最高33m (60,200)
d	１２３１０９１１０５ -111008	札幌市豊平区		建付地	（　）	長方形	東6m市道、中間画地		１中専３３ｍ高度地区 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 60,255	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ / ]	100 [ 85.0]	72,802	100 [ 71.3]	102,107	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +6.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 106.0] 　　　　 100	108,000
b	(　 ) 121,834	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.3]	127,846	100 [ 75.9]	168,440		179,000
c	(　 ) 172,397	100 [ 100.0]	[ 105.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 111.3]	163,723	100 [ 126.9]	129,017		137,000
d	(　 ) 127,109	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	125,258	100 [ 97.1]	128,999		137,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -2.7	環境　　　　 -22.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.7	環境　　　　 -22.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -0.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.9	環境　　　　 +21.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +11.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +1.2	環境　　　　 +1.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 125,000 円／㎡]

札幌豊平 -28　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,102,440	1,396,397	3,706,043	2,917,880	788,163	（　0.9512） 749,701	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	17,038,659 円　　　　（　 87,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌豊平 -28　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	107.00	Ｓ3	321.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専２７ｍ高度地区	60 ％	200 ％	200 ％	195 ㎡	10.7 m x 18.3 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階専用面積約４８㎡が２戸

⑦有効率　 89.7 ％
の理由

用途・規模等からみて標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	107.00	89.7	95.98	1,420	136,292	1.0	136,292
							0.0	0
2～ 3	住宅	107.00	89.7	95.98	1,460	140,131	1.0	140,131
							0.0	0
～

～

～

計		321.00	89.7	287.94		416,554		416,554
								0

⑨年額支払賃料	416,554 円　×　12ヶ月　＝　 4,998,648 円
⑩a共益費（管理費）	60 円／㎡　×　 287.94 ㎡　×　12ヶ月　＝　 207,317 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	7,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 336,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,205,965 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 336,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 443,357 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,098,608 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	416,554 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,832 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,102,440 円　　　　（　 26,166 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２３１０６１１０５　　　　-111021	1,277 ( 1,276)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,344	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,461 円/㎡　月額支払賃料（　 1,460 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１２３１７７５１０５　　　　-511003	1,805 ( 1,805)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,719
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌豊平 -28　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	285,600 円	47,600,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	554,197 円	5,541,965　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 56,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 404,600 円	47,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	47,600 円	47,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	47,600 円	47,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,396,397 円　（　　　　　　 7,161 円／㎡）　　（経費率　　 27.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9512

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	47,600,000 円	設計監理料率　 144,000 円／㎡　×　 321.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0613	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0514 ×　 45 ％　＋　0.0607 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,917,880 円（　　　　　 14,963 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,102,440 円
②総費用	1,396,397 円
③純収益　①－②	3,706,043 円
④建物等に帰属する純収益	2,917,880 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	788,163 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	749,701 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,845 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,038,659 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 87,400 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
札幌豊平 -28　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

札幌豊平 -28

北海道

北海道第１

氏名

不動産鑑定士　石川　勝利

TEL.

鑑定評価額

24,800,000 円

１㎡当たりの価格

127,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	90,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	札幌市豊平区平岸１条１４丁目８６番｢平岸１条１４－４－２５｣				②地積　(㎡)	195 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) （その他）２７ｍ高度地区
	1:2	住宅ＬＳ2	住宅、アパート等が建ち並ぶ既成住宅地域	南8m市道	水道、ガス、下水	南平岸 900m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 20 ｍ、南 80 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　８
ｍ市道

交通

施設

南平岸駅西方

900m

法令

規制

１中専
(60,200)
２７ｍ高度地区

⑤地域要因の将
　来予測

コロナ禍の収束をみない状況ではあるが、地域北方で進む大型複合施設で商業施設がオープンするなど生活利便
性の向上が認められることから需要は堅調で地価は上昇傾向。地域要因に変動はなく当面現状維持と予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +6.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 127,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 94,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は地下鉄南北線沿線で豊平区を中心とする住宅地域。主たる需要者は札幌市内外に居住する一・二次取得者
層を中心する個人需要者層。最寄り駅まで徒歩圏内にあり、地域北方で商業施設が開業したことで生活利便性の向上が
みられ需要は堅調でコロナ禍の収束をみない社会的・経済的状況ではあるものの地価は上昇傾向にある。中心的な価格
帯は土地２００㎡程度で２０百万円台中盤、土地・建物共に１５０㎡程度の新築戸建住宅で４０百万円台前半～中盤。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

最寄り駅まで徒歩圏の生活利便性に恵まれた住宅地域。地域内には一部で収益物件も散見されるが自己居住用建物の建
築を目的とする一・二次取得者層を主たる市場参加者とする住宅地域。戸建住宅を中心とする住宅地域では収益性より
も居住の快適性を重視し、市場で発生した取引価格を主要な指標として価格決定を行う傾向にある。こうした市場特性
を考慮のうえ比準価格を標準とし、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との均衡に留意して鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　札幌豊平 -29 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +6.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 160,000 円／㎡

[112.5]
100

100
[106.0]

100
[142.1]

[106.0]
100

127,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    113,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍の収束をみない社会経済状況が続い
ているものの、行動制限が緩和されたことで
、個人消費や雇用情勢は持ち直し消費者物価
は上昇している。

コロナ禍の収束をみない状況であるが、地域
北方で大型商業施設等が開業したことで生活
利便性の向上が認められるため需要は堅調で
地価は上昇傾向。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +9.0
環境　　　　　　 +33.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+12.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

札幌豊平 -28　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３１０９１１０５ -111012	札幌市豊平区		建付地	（　）	長方形	北東7m市道、中間画地		１中専２７ｍ高度地区 (60,200)
b	２２２１１０１１０５ -511149	札幌市豊平区		建付地	（　）	不整形	南東6m市道、中間画地		１住居３３ｍ高度地区 (60,200)
c	１２３１０９１１０５ -591012	札幌市豊平区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東8m市道、南東5m、角地		１中専２７ｍ高度地区 (60,200)
d	１２３１０９１１０５ -591010	札幌市豊平区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、中間画地		１住居高度地区最高33m (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 124,365	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.5]	124,733	100 [ 103.9]	120,051	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +6.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 106.0] 　　　　 100	127,000
b	(　 ) 94,268	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.3]	98,350	100 [ 82.5]	119,212		126,000
c	(　 ) 123,701	100 [ 100.0]	[ 105.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	121,391	100 [ 101.9]	119,128		126,000
d	(　 ) 142,763	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.4]	141,797	100 [ 115.2]	123,088		130,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +6.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -0.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +12.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +3.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 127,000 円／㎡]

札幌豊平 -28　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難なことから原価法は適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,134,251	1,349,886	3,784,365	2,936,270	848,095	（　0.9512） 806,708	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	18,334,273 円　　　　（　 94,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌豊平 -28　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	107.00	Ｓ3	321.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専２７ｍ高度地区	60 ％	200 ％	200 ％	195 ㎡	10.7 m x 18.3 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階１戸４８㎡の１ＬＤＫが２戸。

⑦有効率　 89.7 ％
の理由

周辺の共同住宅から標準的であると判断。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	107.00	89.7	95.98	1,430	137,251	1.0	137,251
							0.0	0
2～ 3	住宅	107.00	89.7	95.98	1,470	141,091	1.0	141,091
							0.0	0
～

～

～

計		321.00	89.7	287.94		419,433		419,433
								0

⑨年額支払賃料	419,433 円　×　12ヶ月　＝　 5,033,196 円
⑩a共益費（管理費）	60 円／㎡　×　 287.94 ㎡　×　12ヶ月　＝　 207,317 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	7,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 336,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,240,513 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 336,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 446,121 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,130,392 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	419,433 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,859 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,134,251 円　　　　（　 26,329 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２３１０６１１０５　　　　-111024	1,582 ( 1,581)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [118.8]	100 [ 99.0]	1,416	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,471 円/㎡　月額支払賃料（　 1,470 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１２３１７７５１０５　　　　-511009	1,638 ( 1,638)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [104.0]	100 [102.0]	1,544
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌豊平 -28　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	287,400 円	47,900,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	501,886 円	5,576,513　×　　　　 9.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 57,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 407,100 円	47,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	47,900 円	47,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	47,900 円	47,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	その他費用はない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,349,886 円　（　　　　　　 6,922 円／㎡）　　（経費率　　 26.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9512

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	47,900,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 321.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0613	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0514 ×　 45 ％　＋　0.0607 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,936,270 円（　　　　　 15,058 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,134,251 円
②総費用	1,349,886 円
③純収益　①－②	3,784,365 円
④建物等に帰属する純収益	2,936,270 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	848,095 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	806,708 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,137 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,334,273 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 94,000 円／㎡）