別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 札幌豊平 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌豊平 -14 北海道 北海道第１ 氏名  不動産鑑定士　横山　幹人   TEL.

鑑定評価額 16,600,000 円  １㎡当たりの価格 85,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 59,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市豊平区福住２条８丁目１９２番２２ ｢福住２条８－３－１８｣ ②地積 　(㎡) 195   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 北側斜線高度地区 特別用途地区 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が見 られる住宅地域 南西8m市道 水道、ガス、下水 福住 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    60 ｍ、南    40 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       195 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位　北、　８ ｍ市道 交通 施設 福住駅南西方 1.9km 法令 規制 １低専 (50,80) 北側斜線高度地区 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 地域に特段の影響を与える様な要因は見当たらないが、都心部のマンション価格高騰による戸建住宅回帰傾向も あり、コロナ禍中においても戸建住宅への需要は堅調で、地価は上昇傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     85,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は豊平区の福住地区を中心とする住宅地域である。需要者の中心は札幌市居住のサラリ－マン層等であるが 、同一需給圏外からの転入者もみられる。札幌中心部への人口集中傾向がある一方、地下鉄駅への接近性には劣るが、 福住地区のブランドイメージによる需要もあり、地価は上昇傾向である。土地取引総額は１６００～１７００万円程度 で新築の戸建物件は少なく、中古住宅が需要の中心。取引総額は地上建物の有無や建物築年数によりまちまちである。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該近隣地域は、自用目的の戸建住宅用地としての利用が一般的であり、公法上の制約から、共同住宅はほとんど見ら れないため賃貸市場が希薄であり、収益価格は求められなかった。本件においては、価格牽連性の高い福住地区の取引 事例から求めた比準価格ついて再検討を行い、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連の適否、地元精通者 意見も考慮して鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌豊平 -13               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     80,000 円／㎡ [115.6] 100 100 [104.5] 100 [109.0] [104.5] 100 84,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     73,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 豊平区は総人口、生産年齢人口は近年微増傾 向で、老年人口は増加傾向である。金利や融 資条件の影響等により物件の選別化が進むも のと見られる。 駅接近性にはやや劣るが、住環境は良好な住 宅地域であり、都心部と比較して相対的に地 価水準が低いため、相応の需要が期待される 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +15.5 ％  ％