鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

札幌豊平 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３１０９１１０５ -111008	札幌市豊平区		建付地	（　）	長方形	東6m市道、中間画地		１中専３３ｍ高度地区 (60,200)
b	１２３１０９１１０５ -111006	札幌市豊平区		貸家建付地	（　）	長方形	東7m市道、中間画地		１住居３３ｍ高度地区 (60,200)
c	１２３１０９１１０５ -111012	札幌市豊平区		建付地	（　）	長方形	北東7m市道、中間画地		１中専２７ｍ高度地区 (60,200)
d	１２３１０９１１０５ -591014	札幌市豊平区		更地	（　）	長方形	南東7m市道、中間画地		１中専２７ｍ高度地区 (60,200)
e	１２３１０９１１０５ -591015	札幌市豊平区		更地	（　）	ほぼ正方形	東7m市道、北7m、角地		１中専３３ｍ高度地区 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 127,109	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	125,258	100 [ 114.1]	109,779	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	113,000
b	(　 ) 126,353	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	124,881	100 [ 114.7]	108,876		112,000
c	(　 ) 124,365	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.5]	124,733	100 [ 112.9]	110,481		114,000
d	(　 ) 114,311	100 [ 100.0]	[ 106.6] 100	100 [ / ]	100 [ 104.5]	116,608	100 [ 112.9]	103,284		106,000
e	(　 ) 111,732	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ / ]	100 [ 106.1]	110,363	100 [ 113.5]	97,236		100,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.1	環境　　　　 +12.9
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.6	環境　　　　 +12.9
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +12.9
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +12.9
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 +12.9
e	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 111,000 円／㎡]

札幌豊平 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,299,127	1,386,288	3,912,839	3,242,770	670,069	（　0.9512） 637,370	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	14,485,682 円　　　　（　 60,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌豊平 -2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	115.00	Ｓ3	345.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専２７ｍ高度地区	60 ％	200 ％	200 ％	240 ㎡	14.5 m x 16.5 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階１戸、約１０３㎡の２ＬＤＫを想定。

⑦有効率　 89.6 ％
の理由

この種の建物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	115.00	89.6	103.04	1,390	143,226	1.0	143,226
							0.0	0
2～ 3	共同住宅	115.00	89.6	103.04	1,430	147,347	1.0	147,347
							0.0	0
～

～

～

計		345.00	89.6	309.12		437,920		437,920
								0

⑨年額支払賃料	437,920 円　×　12ヶ月　＝　 5,255,040 円
⑩a共益費（管理費）	60 円／㎡　×　 309.12 ㎡　×　12ヶ月　＝　 222,566 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	地域の不動産賃貸市場を考慮して求めた。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	6,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 216,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,477,606 円　　×　　 7.0 ％＋　　　 216,000 円　　×　　 7.0 ％　＝　　 398,552 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,295,054 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	437,920 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,073 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,299,127 円　　　　（　 22,080 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２３１０６１１０５　　　　-111024	1,582 ( 1,581)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,468	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,431 円/㎡　月額支払賃料（　 1,430 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１２３１０６１１０５　　　　-111025	1,056 ( 1,055)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 87.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,239
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌豊平 -2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	317,400 円	52,900,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	455,488 円	5,693,606　×　　　　 8.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 58,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 449,600 円	52,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	52,900 円	52,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	52,900 円	52,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,386,288 円　（　　　　　　 5,776 円／㎡）　　（経費率　　 26.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9512

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	52,900,000 円	設計監理料率　 149,000 円／㎡　×　 345.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0613	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0514 ×　 45 ％　＋　0.0607 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,242,770 円（　　　　　 13,512 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,299,127 円
②総費用	1,386,288 円
③純収益　①－②	3,912,839 円
④建物等に帰属する純収益	3,242,770 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	670,069 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	637,370 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,656 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,485,682 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 60,400 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
札幌豊平 -2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

札幌豊平 -2

北海道

北海道第１

氏名

不動産鑑定士　筒井　大輔

TEL.

鑑定評価額

26,400,000 円

１㎡当たりの価格

110,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月7日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	78,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月12日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	札幌市豊平区平岸４条１７丁目８８８番２５外｢平岸４条１７－５－１８｣				②地積　(㎡)	240 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) （その他）２７ｍ高度地区
	1:1.2	共同住宅ＲＣ4	中規模住宅の中にアパートも見られる住宅地域	西6m市道	水道、ガス、下水	南平岸 640m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 50 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 240 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

基準方位　北　　６
ｍ市道

交通

施設

南平岸駅　南方

640m

法令

規制

１中専
(60,200)
２７ｍ高度地区

⑤地域要因の将
　来予測

南平岸駅を最寄り駅とする平岸霊園に近い住宅地域で利用状況は安定的である。地価は上昇傾向にあるが、年末
の金融政策の変更等により一部景気減速も懸念され、今後の不動産市場の動向に注視を要する。

(3)最有効使用の判定

中低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 110,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 60,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、南平岸・平岸駅を最寄り駅とする住宅地域。需要者の中心は、市内居住の一般人、共同住宅建築目的の
不動産業者等。平岸霊園に近いことから一部敬遠されるとも考え得るが利便性は良好で、都心部と比較した割安感の高
まり等を背景に需要は堅調。今後は住宅価格の高額化や金融政策の変更等による不動産市場の動向に注視を要する。中
心となる価格帯は、２００㎡の更地で２０００万～２５００万円程度、新築戸建で４０００万～４５００万円程度。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、代替競争関係にある地域に所在する取引事例を採用して求めたもので、市場性を反映し実証的で説得力を
有する。収益価格は、収益性を反映し理論的ながら、地価に見合った賃料形成がなされておらず、低位に得られたもの
と思料する。本件では、比準価格を中心に、収益価格を比較考量し、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上
記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　札幌豊平 -5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.5

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 110,000 円／㎡

[118.2]
100

100
[101.5]

100
[122.4]

[103.0]
100

108,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     96,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

低金利、物件不足、資材高、都心部と比較し
た割安感等から住宅価格は上昇傾向。年末に
日銀は事実上の利上げとも見られる金融政策
の変更を行った。

平岸霊園に近い高台の住宅地域である。ＨＴ
Ｂ本社・駐車場跡地ではマンション、分譲戸
建住宅地の開発が行われている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 +25.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+13.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

札幌豊平 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３１０９１１０５ -111006	札幌市豊平区		貸家建付地	（　）	長方形	東7m市道、中間画地		１住居３３ｍ高度地区 (60,200)
b	１２３１０９１１０５ -111008	札幌市豊平区		建付地	（　）	長方形	東6m市道、中間画地		１中専３３ｍ高度地区 (60,200)
c	１２３１０９１１０５ -111004	札幌市豊平区		建付地	（　）	長方形	北4m私道、中間画地		１住居３３ｍ高度地区 (60,160)
d	１２３１０９１１０５ -111002	札幌市豊平区		更地	（　）	台形	北東5m市道、中間画地		１中専２７ｍ高度地区 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 126,353	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	124,881	100 [ 113.9]	109,641	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	113,000
b	(　 ) 127,109	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	125,258	100 [ 112.7]	111,143		114,000
c	(　 ) 130,982	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	134,126	100 [ 115.2]	116,429		120,000
d	(　 ) 60,255	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ / ]	100 [ 85.0]	72,802	100 [ 71.3]	102,107		105,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +25.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 110,000 円／㎡]

札幌豊平 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,299,127	1,389,888	3,909,239	3,242,770	666,469	（　0.9512） 633,945	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	14,407,841 円　　　　（　 60,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌豊平 -2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	115.00	Ｓ3	345.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専２７ｍ高度地区	60 ％	200 ％	200 ％	240 ㎡	14.5 m x 16.5 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階１戸、約１０３㎡の２ＬＤＫを想定。

⑦有効率　 89.6 ％
の理由

この種の建物としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	115.00	89.6	103.04	1,390	143,226	1.0	143,226
							0.0	0
2～ 3	住宅	115.00	89.6	103.04	1,430	147,347	1.0	147,347
							0.0	0
～

～

～

計		345.00	89.6	309.12		437,920		437,920
								0

⑨年額支払賃料	437,920 円　×　12ヶ月　＝　 5,255,040 円
⑩a共益費（管理費）	60 円／㎡　×　 309.12 ㎡　×　12ヶ月　＝　 222,566 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	6,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 216,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,477,606 円　　×　　 7.0 ％＋　　　 216,000 円　　×　　 7.0 ％　＝　　 398,552 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,295,054 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	437,920 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,073 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,299,127 円　　　　（　 22,080 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２３１０９５１０５　　　　-595006	1,470 ( 1,470)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,359	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,431 円/㎡　月額支払賃料（　 1,430 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１２３１０６１１０５　　　　-111025	1,056 ( 1,055)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 87.0]	100 [ 82.0]	100 [100.0]	1,480
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌豊平 -2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	317,400 円	52,900,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	455,488 円	5,693,606　×　　　　 8.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 61,600 円	査定
	建物　　　　　　　　　 449,600 円	52,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	52,900 円	52,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	52,900 円	52,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,389,888 円　（　　　　　　 5,791 円／㎡）　　（経費率　　 26.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9512

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	52,900,000 円	設計監理料率　 149,000 円／㎡　×　 345.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0613	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0514 ×　 45 ％　＋　0.0607 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,242,770 円（　　　　　 13,512 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,299,127 円
②総費用	1,389,888 円
③純収益　①－②	3,909,239 円
④建物等に帰属する純収益	3,242,770 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	666,469 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	633,945 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,641 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,407,841 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 60,000 円／㎡）