別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 札幌白石 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌白石 9-3 北海道 北海道第２ 氏名  不動産鑑定士　藤田　絵理子   TEL.

鑑定評価額 461,000,000 円  １㎡当たりの価格 60,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 44,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市白石区流通センター４丁目２２７番２８５ ｢流通センター４－４－７１｣ ②地積 　(㎡) 7,687   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 流通業務地区 1.5:1 倉庫兼事務所 Ｓ2 配送センター等、運 輸関連施設の多い流 通団地 南18m市道 水道、下水 南郷１８丁目 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 倉庫兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 110.0 ｍ、奥行　約　　  70.0 ｍ、規模　　     7,700 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 １８ｍ市道 交通 施設 南郷１８丁目駅北東方 1.6km 法令 規制 準工 (60,200) 流通業務地区 ⑤地域要因の将 　来予測 ｅコマースの発展による物流施設への需要増及び流通業務団地内における土地利用制限の緩和に加えて、周辺で の大型物流施設の稼働等もあり、今後も流通業務地域としての熟成が高まると予測する。 (3)最有効使用の判定 倉庫兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     60,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主に白石区を中心とする市内の流通業務系の工業地域の圏域。需要者は道内外の法人等が中心である。 当該地域はＪＲ平和駅南側にあるＪＲ貨物に近接しており、幹線道路や高速道路へのアクセスも良好で物流エリアとし ては好立地である。物流施設に対するリスクの低さと安定性からニーズは強く、さらに工業用地の希少性から地価水準 は上昇傾向である。土地の取引価格は工業地の特性等から規模や総額は様々で、中心となる価格帯は見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 ＪＲ平和駅南側にあるＪＲ貨物と大谷地ＩＣに挟まれた位置にある流通業務地域である。自己使用目的での施設が中心 の地域であり、さらに、築年数がかなり経過した建物の賃貸が多く土地残余法適用での新築想定が現状では把握し難い ため収益還元法の適用を断念した。よって、地域的特性から収益価格は試算せず、市場分析及び前年標準地価格との検 討を踏まえ、市場性を反映している実証的な比準価格をもって妥当と認めて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     55,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ウイズコロナの下で経済活動が回復する一方 、世界的な金融引き締め及び資材価格の高騰 等による不安材料があるため、引き続き注視 する必要がある。 周辺での大型物流施設の稼働等もあり、アク セスが良好な流通業務地域として、今後も需 要が増していくと思われる。 特にない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +9.1 ％  ％