別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 札幌白石 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌白石 9-2 北海道 北海道第２ 氏名  不動産鑑定士　江口　秀一   TEL.

鑑定評価額 48,900,000 円  １㎡当たりの価格 54,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 38,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市白石区米里１条３丁目２番４ ｢米里１条３－２－２０｣ ②地積 　(㎡) 906   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 特別用途地区 ３３ｍ高度地区 台形 1:1 倉庫兼事務所 Ｓ2 配送センター、営業 所等が多い流通業務 地域 東16m市道 水道、下水 白石 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 倉庫兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       900 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 １６ｍ市道 交通 施設 白石駅北方 3.0km 法令 規制 準工 (60,200) 特別用途地区 ３３ｍ高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 周辺は、配送センター、営業所等が多い流通業務地域であり、今後とも、用途の多様性等が期待できる流通業務 地として推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 倉庫兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     54,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は白石区内の宅地地域。対象地は準工業地域であり、商業地や住宅地も同一需給圏に含むと思われるが、中 でも米里地区の流通業務地域との関連が深い。需要者の中心は、中規模以上の流通事業者。地域要因に大きな変動はな いが、ネット販売は増加傾向にあり、流通業務地への需要も増加傾向と見る。工業地は一般的に立地条件や画地条件が 様様であり、中心価格帯を把握し難いが、坪単価で１０～２０万円程度の範囲と見る。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺は、配送センター、営業所等が多い流通業務地域であり、賃貸市場が成立しているとは言えないため、収益還元法 の適用を断念した。工業地は自己利用目的の取引が主で、市場価格を指標に取引されることが一般的である。よって、 本件においては比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌白石 9-3               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     55,000 円／㎡ [109.1] 100 100 [100.0] 100 [110.0] [100.0] 100 54,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     47,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 従来から通信販売は好調であったが、コロナ 禍により一段と増加しており、流通業務地域 への需要は増大傾向にある。 特段の変動はない。 特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　 +10.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +14.9 ％  ％