別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 札幌白石 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌白石 9-1 北海道 北海道第２ 氏名  不動産鑑定士　宮達　隆行   TEL.

鑑定評価額 71,000,000 円  １㎡当たりの価格 81,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 56,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市白石区中央３条３丁目１５番１ ｢中央３条３－１－４４｣ ②地積 　(㎡) 876   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） ３３ｍ高度地区 特別用途地区 1:1.5 倉庫兼事務所 Ｓ2 小工場、倉庫、アパ ート等が混在する地 域 南東8m市道 水道、ガス、下水 東札幌 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    20 ｍ、南    40 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 倉庫兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  36.0 ｍ、規模　　       900 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 ８ｍ市道 交通 施設 東札幌駅北東方 1.7km 法令 規制 準工 (60,200) ３３ｍ高度地区 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 小工場、倉庫、アパート等が混在する工業地域である。都心に比較的近い立地条件から工場跡地が住宅地分譲さ れることも少なくなく、今後も徐々に移行が進むと予測する。地価も住宅地水準へ近づいて行くと予測する。 (3)最有効使用の判定 倉庫兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     81,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市内の準工業地域の指定を受ける工場、倉庫、アパート等が混在する地域を中心とした工業地域一円。需 要者は工場・倉庫経営者及び住宅系需要者が中心である。市内における工場・倉庫用地は収益物件、マンション用地へ の転換が多くみられ、当該近隣地域も同様の傾向にあり、特に戸建住宅素地として割安感も顕在化し、地価は二桁台の 上昇率で推移した。需要の中心価格帯は用途・規模により様々で一定しておらず特定は困難な状況下にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は小工場、倉庫等が混在する工業地域で、地域内の多くは自用の建物である。一部に賃貸物件（共同住宅）も 介在するが、賃料水準は低く投資採算性は見込めないため収益価格の試算は断念した。地域内における取引の中心は自 己利用目的のものであることを踏まえ、不動産市場の動向、価格形成要因の変動状況等を勘案のうえ、実証的価格とし て信頼性が高い比準価格をそのまま採用することとし、対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     70,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍を経験し流通系工業地の需要が堅調 である一方、適地は限定的であり、地価は上 昇傾向が続いている。 都心に比較的近い立地にあって工場跡地の住 宅地移行が見られる中、流通系工業地需要と 住宅地需要が競合して地価は上昇した。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +15.7 ％  ％