鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

札幌白石 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ１７４Ｔ１０４ -115002	札幌市白石区		更地	（　）	長方形	南東14.5m市道、中間画地		商業６０ｍ高度地区 (90,400)
b	２３Ｋ１７４Ｔ１０４ -595007	札幌市白石区		更地	（　）	長方形	南西14.5m市道、中間画地		商業６０ｍ高度地区 (90,400)
c	２３Ｋ１７４Ｔ１０４ -595008	札幌市白石区		建付地	（　）	長方形	南西14.5m市道、中間画地		商業６０ｍ高度地区 (90,400)
d	２３Ｋ１７４Ｔ１０４ -595023	札幌市白石区		建付地	（　）	長方形	北東15m市道、南東8m、南西8m、三方路		商業６０ｍ高度地区 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 214,903	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	218,341	100 [ 89.1]	245,052	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	245,000
b	(　 ) 139,328	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	143,786	100 [ 89.1]	161,376		161,000
c	(　 ) 136,000	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	140,080	100 [ 86.4]	162,130		162,000
d	(　 ) 160,864	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	155,752	100 [ 90.0]	173,058		173,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 185,000 円／㎡]

札幌白石 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき適用困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	16,957,214	4,231,263	12,725,951	11,445,400	1,280,551	（　0.9468） 1,212,426	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	28,195,953 円　　　　（　 119,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌白石 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	196.00	ＲＣ6	937.23
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防６０ｍ高度地区	90 ％	400 ％	400 ％	237 ㎡	12.1 m x 20.0 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗（フロア賃貸）、２階以上共同住宅（１ＬＤＫ及び３ＬＤＫ・平均専有面積約６５㎡）。共用面積容積不算入。

⑦有効率　 80.5 ％
の理由

標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	196.00	85.5	167.50	2,600	435,500	3.0	1,306,500
							0.0	0
2～ 5	住宅	153.36	83.0	127.36	1,630	207,597	1.0	207,597
							0.0	0
6～ 6	住宅	103.79	74.9	77.79	1,660	129,131	1.0	129,131
							0.0	0
塔屋～	機械室	24.00

～

計		937.23	80.5	754.73		1,395,019		2,266,019
								0

⑨年額支払賃料	1,395,019 円　×　12ヶ月　＝　 16,740,228 円
⑩a共益費（管理費）	120 円／㎡　×　 754.73 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,086,811 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺賃貸事例等より査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	17,827,039 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 891,352 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	16,935,687 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,266,019 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 21,527 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	16,957,214 円　　　　（　 71,549 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３Ｋ１７４Ｃ１０４　　　　-595018	1,948 ( 1,938)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	2,546	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,606 円/㎡　月額支払賃料（　 2,600 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２３Ｋ１７４Ｃ１０４　　　　-595020	2,199 ( 2,194)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [ 80.0]	2,618
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌白石 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	534,000 円	178,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	1,426,163 円	17,827,039　×　　　　 8.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 99,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,815,600 円	178,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	178,000 円	178,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	178,000 円	178,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,231,263 円　（　　　　　　 17,853 円／㎡）　　（経費率　　 25.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9468

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	178,000,000 円	設計監理料率　 184,000 円／㎡　×　 937.23 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0643	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0468 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,445,400 円（　　　　　 48,293 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	16,957,214 円
②総費用	4,231,263 円
③純収益　①－②	12,725,951 円
④建物等に帰属する純収益	11,445,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,280,551 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,212,426 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,116 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,195,953 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 119,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
札幌白石 5-8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

札幌白石 5-8

北海道

北海道第２

氏名

不動産鑑定士　江口　秀一

TEL.

鑑定評価額

42,700,000 円

１㎡当たりの価格

180,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	140,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	札幌市白石区本郷通８丁目南１番３外｢本郷通８南２－７｣				②地積　(㎡)	237 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）６０ｍ高度地区 (90,400)
	1:1.5	店舗兼住宅Ｗ2	店舗、飲食店、マンション等が建ち並ぶ商業地域	北東15m市道	水道、ガス、下水	南郷７丁目 360m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 20 ｍ、南 20 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 220 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

１５ｍ市道

交通

施設

南郷７丁目駅北東方

360m

法令

規制

商業
(90,400)
準防
６０ｍ高度地区

⑤地域要因の将
　来予測

周辺は、店舗、飲食店、マンション等が建ち並ぶ商業地域であり、今後とも地元商店街としての性格を維持する
と予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 188,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 123,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、主に白石区の商業地域であるが、中でも本郷通地区にある商業適地との関連が強いと見る。需要者の中
心は、市内の企業あるいは個人事業者と見られる。コロナ禍の状況にあって事業の収益性は低下しているが、物件供給
も不足気味であることから、価格は強含みの状況にある。需要の中心は、利用規模や立地によって様様なため総額は把
握しがたいが、土地単価は坪単価５０～８０万円程度と見られる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺は、店舗、飲食店、マンション等が建ち並ぶ商業地域であり、収益還元法は容積率等を踏まえて想定したが、賃貸
市場環境を踏まえると、賃料水準や稼働率を保守的に想定せざるを得ず、収益価格は低位に算定された。商業地も自己
利用目的の取引が主で、市場価格を重視して取引されることが一般的である。従って、比準価格を重視し、収益価格を
斟酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　札幌厚別 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 140,000 円／㎡

[110.0]
100

100
[100.0]

100
[ 85.6]

[100.0]
100

180,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    175,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍により商業床需要は低迷していたが
、コロナ禍沈静化への期待、および背後住宅
地の需要増が地価を押し上げている。

特段の変動はない。

特段の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -15.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　  +5.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

札幌白石 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ１７４Ｔ１０４ -595007	札幌市白石区		更地	（　）	長方形	南西14.5m市道、中間画地		商業６０ｍ高度地区 (90,400)
b	２３Ｋ１７４Ｔ１０４ -595008	札幌市白石区		建付地	（　）	長方形	南西14.5m市道、中間画地		商業６０ｍ高度地区 (90,400)
c	２３Ｋ１７４Ｔ１０４ -595042	札幌市白石区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西15m市道、中間画地		商業６０ｍ高度地区 (90,400)
d	２３Ｋ１７４Ｔ１０４ -595029	札幌市白石区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西20m市道、北東8m、角地		近商４５ｍ高度地区 (100,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 139,328	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	143,786	100 [ 95.0]	151,354	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	151,000
b	(　 ) 136,000	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	140,080	100 [ 95.0]	147,453		147,000
c	(　 ) 145,488	100 [ 100.0]	[ 108.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	157,127	100 [ 95.0]	165,397		165,000
d	(　 ) 190,115	100 [ 100.0]	[ 105.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	187,272	100 [ 96.0]	195,075		195,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 188,000 円／㎡]

札幌白石 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	17,020,407	4,382,552	12,637,855	11,316,800	1,321,055	（　0.9468） 1,250,775	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	29,087,791 円　　　　（　 123,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌白石 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼共同住宅	196.00	ＲＣ6	937.23
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防６０ｍ高度地区	90 ％	400 ％	400 ％	237 ㎡	12.1 m x 20.0 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗。２～５階（１ＬＤＫ計８戸）、６階（３ＬＤＫ計１戸）。

⑦有効率　 80.5 ％
の理由

この種の建物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	196.00	85.5	167.50	2,807	470,173	3.0	1,410,519
							0.0	0
2～ 3	住宅	153.36	83.0	127.36	1,704	217,021	1.0	217,021
							0.0	0
4～ 5	住宅	153.36	83.0	127.29	1,754	223,267	1.0	223,267
							0.0	0
6～ 6	住宅	103.79	74.9	77.74	1,804	140,243	1.0	140,243
							0.0	0
塔屋～	機械室	24.00

計		937.23	80.5	754.54		1,490,992		2,431,338
								0

⑨年額支払賃料	1,490,992 円　×　12ヶ月　＝　 17,891,904 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 754.54 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	17,891,904 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 894,595 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	16,997,309 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,431,338 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 23,098 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	17,020,407 円　　　　（　 71,816 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３Ｋ１７４Ｃ１０４　　　　-595018	1,948 ( 1,938)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	2,706	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,814 円/㎡　月額支払賃料（　 2,807 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２３Ｋ１７４Ｃ１０４　　　　-595012	2,133 ( 2,042)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	2,963
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌白石 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	704,000 円	176,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	1,431,352 円	17,891,904　×　　　　 8.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 100,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,795,200 円	176,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	176,000 円	176,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	176,000 円	176,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,382,552 円　（　　　　　　 18,492 円／㎡）　　（経費率　　 25.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9468

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	176,000,000 円	設計監理料率　 182,000 円／㎡　×　 937.23 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0643	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0468 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,316,800 円（　　　　　 47,750 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	17,020,407 円
②総費用	4,382,552 円
③純収益　①－②	12,637,855 円
④建物等に帰属する純収益	11,316,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,321,055 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,250,775 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,278 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,087,791 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 123,000 円／㎡）