鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

札幌白石 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ１７４Ｔ１０４ -595016	札幌市白石区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東31.5m道道、南東8m、角地		近商４５ｍ高度地区 (100,300)
b	２３Ｋ１１１Ｔ１０４ -115005	札幌市白石区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	北東25m道道、南西6m、二方路		近商４５ｍ高度地区 (90,300)
c	２３Ｋ１１１Ｔ１０４ -115002	札幌市白石区		貸家建付地	（　）	長方形	南東20m市道、中間画地		準住居４５ｍ高度地区 (70,300)
d	２３Ｋ１１１Ｔ１０４ -591005	札幌市白石区		更地	（　）	ほぼ整形	北西20m市道、中間画地		準住居４５ｍ高度地区 (70,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 245,870	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	243,997	100 [ 88.4]	276,015	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	276,000
b	(　 ) 192,756	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 92.7]	233,350	100 [ 85.5]	272,924		273,000
c	(　 ) 229,024	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	232,688	100 [ 88.4]	263,222		263,000
d	(　 ) 230,140	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.5]	233,541	100 [ 85.7]	272,510		273,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -8.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -8.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 274,000 円／㎡]

札幌白石 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	58,574,059	15,980,915	42,593,144	34,400,500	8,192,644	（　0.9468） 7,756,795	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	180,390,581 円　　　　（　 224,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌白石 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	398.86	ＲＣ10F1B	2,838.84
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防４５ｍ高度地区	90 ％	300 ％	300 ％	806 ㎡	29.1 m x 27.7 m	前面道路：道道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗：部分貸し、２～１０階共同住宅：３ＬＤＫ全２７戸、駐車場１３台

⑦有効率　 83.2 ％
の理由

同種同規模建物の標準的な有効率を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	398.86	87.5	349.16	3,200	1,117,312	6.0	6,703,872
							0.0	0
2～10	住宅	266.42	84.0	223.79	1,680	375,967	1.0	375,967
							0.0	0
地下 1～ 1	機械室	42.20

～

～

計		2,838.84	83.2	2,363.27		4,501,015		10,087,575
								0

⑨年額支払賃料	4,501,015 円　×　12ヶ月　＝　 54,012,180 円
⑩a共益費（管理費）	200 円／㎡　×　 2,363.27 ㎡　×　12ヶ月　＝　 5,671,848 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	12,000 円／台　×　 13 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,872,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	59,684,028 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,872,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 3,077,801 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	58,478,227 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	10,087,575 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 95,832 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	58,574,059 円　　　　（　 72,673 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３Ｋ１１１Ｃ１０４　　　　-191002	1,671 ( 1,670)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,671	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,681 円/㎡　月額支払賃料（　 1,680 円/㎡）　基準階 3 F B
b	２３Ｋ１１１Ｃ１０４　　　　-591004	1,594 ( 1,592)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	1,696
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌白石 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,675,000 円	535,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	6,278,715 円	61,556,028　×　　　　 10.2 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 500,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,457,000 円	535,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	535,000 円	535,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	535,000 円	535,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 15,980,915 円　（　　　　　　 19,827 円／㎡）　　（経費率　　 27.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9468

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	535,000,000 円	設計監理料率　 183,000 円／㎡　×　 2,838.84 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0643	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0468 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	34,400,500 円（　　　　　 42,681 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	58,574,059 円
②総費用	15,980,915 円
③純収益　①－②	42,593,144 円
④建物等に帰属する純収益	34,400,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	8,192,644 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,756,795 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,624 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 180,390,581 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 224,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
札幌白石 5-7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

札幌白石 5-7

北海道

北海道第２

氏名

不動産鑑定士　高橋　ひろ子

TEL.

鑑定評価額

214,000,000 円

１㎡当たりの価格

266,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	210,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月9日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	札幌市白石区東札幌２条２丁目９番１｢東札幌２条２－４－２１｣				②地積　(㎡)	806 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）４５ｍ高度地区 (90,300)
	1:1	店舗兼共同住宅ＲＣ7	店舗、マンションが混在する幹線沿いの商業地域	北東25m道道	水道、ガス、下水	東札幌近接

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 30 ｍ、南 20 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 29.0 ｍ、奥行　約　　 27.5 ｍ、規模　　 800 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

２５ｍ道道

交通

施設

東札幌駅南東方近接

法令

規制

近商
(90,300)
準防
４５ｍ高度地区

⑤地域要因の将
　来予測

地下鉄駅に近接する商業地域である。特に変動要因は見られず現状を維持とものと予測する。利便性が良いこと
もあり、地価は上昇傾向と予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 270,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 215,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、主に白石区を中心に市内の地下鉄駅から徒歩圏内の商業地域一円である。需要者の中心は事業目的の法
人、投資家等である。地下鉄駅に近接し路線状況も良いことから需要は堅調である。商業系・住居系と混在する地域で
あり、取引の中心となる総額の価格帯は用途、規模等の違いにより大きく異なり見い出せない状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、白石区内の類似性・信頼性の高い事例を採用し、地域・個別性に照らして補修正・要因比較を行って求め
たもので市場の実情を反映した実証的な価格である。収益価格は収益性を示すもので事業者としては着目すべき価格で
あるが、想定部分が多く賃料の遅効性もあり信頼性がやや劣る。よって規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を参
考とし、前年標準地価格からの検討及び市場性の推移動向も再確認して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    260,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は穏やかな回復傾向にあり低金利等を背
景に不動産の需要は相対的に堅調傾向である
が、今後の物価高騰の影響が懸念される。

地域要因に特段の変動はないが、地下鉄駅に
近接しており地価水準は上昇傾向である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

札幌白石 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ１１１Ｔ１０４ -115005	札幌市白石区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	北東25m道道、南西6m、二方路		近商４５ｍ高度地区 (90,300)
b	２３Ｋ１１１Ｔ１０４ -595002	札幌市白石区		更地	（　）	台形	南東20m市道、北東7.3m、角地		準住居４５ｍ高度地区 (80,300)
c	２３Ｋ１１１Ｔ１０４ -115002	札幌市白石区		貸家建付地	（　）	長方形	南東20m市道、中間画地		準住居４５ｍ高度地区 (70,300)
d	２３Ｋ１１１Ｔ１０４ -595013	札幌市白石区		貸家建付地	（　）	長方形	北東25m道道、北西5.4m、角地		近商４５ｍ高度地区 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 192,756	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 92.7]	233,350	100 [ 86.5]	269,769	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	270,000
b	(　 ) 247,555	100 [ 100.0]	[ 105.2] 100	100 [ / ]	100 [ 106.0]	245,687	100 [ 89.3]	275,125		275,000
c	(　 ) 229,024	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	232,688	100 [ 89.3]	260,569		261,000
d	(　 ) 299,758	100 [ 100.0]	[ 105.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	300,329	100 [ 92.2]	325,736		326,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -8.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 270,000 円／㎡]

札幌白石 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	52,964,512	11,278,059	41,686,453	33,821,800	7,864,653	（　0.9468） 7,446,253	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	173,168,674 円　　　　（　 215,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌白石 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	398.86	ＲＣ10F1B	2,838.84
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防４５ｍ高度地区	90 ％	300 ％	300 ％	806 ㎡	29.1 m x 27.7 m	前面道路：道道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗は部分貸し、２～１０階共同住宅３ＬＤＫ平均専有面積約７５㎡計２７戸を想定

⑦有効率　 83.2 ％
の理由

当該規模の建物としてはほぼ標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	398.86	87.5	349.16	3,100	1,082,396	6.0	6,494,376
							0.0	0
2～ 9	住宅	266.42	84.0	223.79	1,680	375,967	1.0	375,967
							0.0	0
10～10	住宅	266.42	84.0	223.79	1,750	391,633	1.0	391,633
							0.0	0
地下 1～ 1	機械室	42.20

～

計		2,838.84	83.2	2,363.27		4,481,765		9,893,745
								0

⑨年額支払賃料	4,481,765 円　×　12ヶ月　＝　 53,781,180 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,363.27 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	12,000 円／台　×　 13 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,872,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	53,781,180 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,872,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 2,782,659 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	52,870,521 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	9,893,745 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 93,991 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	52,964,512 円　　　　（　 65,713 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３Ｋ１１１Ｃ１０４　　　　-195001	1,718 ( 1,714)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,718	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,681 円/㎡　月額支払賃料（　 1,680 円/㎡）　基準階 3 F B
b	２３Ｋ１１１Ｃ１０４　　　　-591019	1,576 ( 1,576)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,658
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌白石 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,578,000 円	526,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	2,782,659 円	55,653,180　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 500,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,365,200 円	526,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	526,000 円	526,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	526,000 円	526,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 11,278,059 円　（　　　　　　 13,993 円／㎡）　　（経費率　　 21.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9468

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	526,000,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 2,838.84 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0643	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0468 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	33,821,800 円（　　　　　 41,963 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	52,964,512 円
②総費用	11,278,059 円
③純収益　①－②	41,686,453 円
④建物等に帰属する純収益	33,821,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,864,653 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,446,253 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,239 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 173,168,674 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 215,000 円／㎡）