鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

札幌白石 -26　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ１１１Ｔ１０４ -591042	札幌市白石区		建付地	（　）	長方形	北8m市道、中間画地		準住居３３ｍ高度地区 (60,200)
b	２３Ｋ１１１Ｔ１０４ -591041	札幌市白石区		建付地	（　）	長方形	北西8m市道、中間画地		準住居３３ｍ高度地区 (60,200)
c	２３Ｋ１１１Ｔ１０４ -591036	札幌市白石区		更地	（　）	ほぼ台形	南東5m市道、東6m、角地		２中専１８ｍ高度地区 (60,200)
d	２３Ｋ１１１Ｔ１０４ -591035	札幌市白石区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西8m市道、北東8m、角地		２中専１８ｍ高度地区 (60,200)
e	２３Ｋ１１１Ｔ１０４ -591043	札幌市白石区		建付地	（　）	長方形	北西8m市道、中間画地		２中専１８ｍ高度地区 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 63,720	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	66,205	100 [ 100.0]	66,205	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.5] 　　　　 100	67,200
b	(　 ) 60,045	100 [ 100.0]	[ 105.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.5]	62,175	100 [ 100.0]	62,175		63,100
c	(　 ) 74,304	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ / ]	100 [ 108.7]	70,408	100 [ 97.0]	72,586		73,700
d	(　 ) 77,373	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.6]	76,067	100 [ 100.0]	76,067		77,200
e	(　 ) 43,909	100 [ 100.0]	[ 105.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.5]	45,726	100 [ 100.0]	45,726		46,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +8.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +6.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 68,000 円／㎡]

札幌白石 -26　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,638,975	1,037,769	3,601,206	2,982,880	618,326	（　0.9725） 601,322	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	13,362,711 円　　　　（　 44,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌白石 -26　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	144.00	Ｗ2	288.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専１８ｍ高度地区	60 ％	200 ％	200 ％	300 ㎡	15.0 m x 20.0 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＬＤＫ（約６６㎡）、各階２戸、総戸数４戸の共同住宅を想定した。

⑦有効率　 91.3 ％
の理由

内階段。各階共用部分（２．５ｍ×５ｍ）。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	144.00	91.3	131.47	1,340	176,170	1.0	176,170
							0.0	0
～

～

～

～

計		288.00	91.3	262.94		352,340		352,340
								0

⑨年額支払賃料	352,340 円　×　12ヶ月　＝　 4,228,080 円
⑩a共益費（管理費）	100 円／㎡　×　 262.94 ㎡　×　12ヶ月　＝　 315,528 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃貸事例等を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	7,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 336,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,543,608 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 336,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 243,980 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,635,628 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	352,340 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,347 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,638,975 円　　　　（　 15,463 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３Ｋ１１１Ｃ１０４　　　　-591007	1,139 ( 1,138)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,291	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,341 円/㎡　月額支払賃料（　 1,340 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３Ｋ１１１Ｃ１０４　　　　-591008	1,180 ( 1,179)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,352
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌白石 -26　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	164,800 円	41,200,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	390,369 円	4,879,608　×　　　　 8.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 50,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 350,200 円	41,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	41,200 円	41,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	41,200 円	41,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,037,769 円　（　　　　　　 3,459 円／㎡）　　（経費率　　 22.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	41,200,000 円	設計監理料率　 143,000 円／㎡　×　 288.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0724	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 40 ％　＋　0.0770 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,982,880 円（　　　　　 9,943 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,638,975 円
②総費用	1,037,769 円
③純収益　①－②	3,601,206 円
④建物等に帰属する純収益	2,982,880 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	618,326 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	601,322 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,004 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,362,711 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 44,500 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
札幌白石 -26　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

札幌白石 -26

北海道

北海道第２

氏名

不動産鑑定士　宮達　隆行

TEL.

鑑定評価額

20,400,000 円

１㎡当たりの価格

68,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	46,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	札幌市白石区菊水元町９条１丁目２０番｢菊水元町９条１－１１－３｣				②地積　(㎡)	300 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,200) （その他）１８ｍ高度地区
	1:1.5	住宅Ｗ2	一般住宅、アパ－ト等が建ち並ぶ住宅地域	北西8m市道	水道、下水	白石 3.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 30 ｍ、南 10 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

基準方位　北　　８
ｍ市道

交通

施設

白石駅北方

3.0km

法令

規制

２中専
(60,200)
１８ｍ高度地区

⑤地域要因の将
　来予測

菊水元町地区の住宅地域で現状維持と予測するが、令和５年春開通予定の北２４条桜大橋による利便性向上が期
待されている。完成を見越した需要が高まっており、今後も発展傾向で推移すると思われる。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.5

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 69,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 44,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は白石区を中心に交通利便性がやや劣る郊外の住宅地域一円。需要者の中心は自用目的の市内居住者及びア
パ－ト経営を目的とする不動産業者、個人事業主である。割安感のある郊外への戸建用地需要が堅調な中、近隣の豊平
川を渡る北２４条桜大橋開通後は利便性の向上が期待され、完成を見越した需要も高まっている等から、近隣地域の地
価は大きく上昇している。需要の中心価格帯は、土地が２千万円程度、新築戸建住宅は３千万円台後半と思われる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は地下鉄駅からやや離れた一般住宅、アパートが建ち並ぶ地域である。市場分析の結果、手法の適合性は比準
価格が優り、収益価格は地価水準を下支えする側面を有するに過ぎない。比準価格は類似性の高い事例より求めており
実証的で信頼性が高いことから、地域では自用目的の取引が多いことも踏まえ、説得力のある比準価格を重視し、収益
価格を関連づけ、代表標準地からの検討結果をも勘案のうえ、対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　札幌白石 -13 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 63,000 円／㎡

[119.0]
100

100
[103.0]

100
[109.2]

[101.5]
100

67,700

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     57,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

低金利を背景とした旺盛な住宅需要が地価を
押し上げた。一方、建築費高騰と金利先行き
懸念から秋以降は住宅市場には様子見の状況
も窺える。

北２４条桜大橋開通後の利便性向上の期待か
ら完成を見越した需要が高まっており地価は
大きな上昇率で推移した。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　  +4.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+19.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

札幌白石 -26　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ１１１Ｔ１０４ -591036	札幌市白石区		更地	（　）	ほぼ台形	南東5m市道、東6m、角地		２中専１８ｍ高度地区 (60,200)
b	２３Ｋ１１１Ｔ１０４ -591042	札幌市白石区		建付地	（　）	長方形	北8m市道、中間画地		準住居３３ｍ高度地区 (60,200)
c	２３Ｋ１１１Ｔ１０４ -591032	札幌市白石区		建付地	（　）	ほぼ正方形	南東11m市道、中間画地		２中専１８ｍ高度地区 (60,200)
d	２３Ｋ１１１Ｔ１０４ -111032	札幌市白石区		貸家建付地	（　）	正方形	南西8m市道、中間画地		２中専地区計画等１８ｍ高度地区 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 74,304	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ / ]	100 [ 108.7]	70,408	100 [ 97.0]	72,586	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.5] 　　　　 100	73,700
b	(　 ) 63,720	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	66,205	100 [ 100.0]	66,205		67,200
c	(　 ) 69,242	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.5]	68,646	100 [ 105.1]	65,315		66,300
d	(　 ) 57,290	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.5]	55,645	100 [ 80.8]	68,868		69,900
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +8.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 69,000 円／㎡]

札幌白石 -26　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,324,220	847,615	3,476,605	2,859,800	616,805	（　0.9725） 599,843	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	13,329,844 円　　　　（　 44,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌白石 -26　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	144.00	Ｗ2	288.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専１８ｍ高度地区	60 ％	200 ％	200 ％	300 ㎡	15.0 m x 20.0 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

木造２階建の共同住宅を想定。２ＬＤＫ４戸、平均専有面積約６５．７３㎡。２階建が標準的。駐車場は４台想定。

⑦有効率　 91.3 ％
の理由

同種建物の標準的な有効率を採用した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	144.00	91.3	131.47	1,320	173,540	1.0	173,540
							0.0	0
2～ 2	住宅	144.00	91.3	131.47	1,350	177,485	1.0	177,485
							0.0	0
～

～

～

計		288.00	91.3	262.94		351,025		351,025
								0

⑨年額支払賃料	351,025 円　×　12ヶ月　＝　 4,212,300 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 262.94 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	7,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 336,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,212,300 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 336,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 227,415 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,320,885 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	351,025 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,335 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,324,220 円　　　　（　 14,414 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３Ｋ１１１Ｃ１０４　　　　-591007	1,139 ( 1,138)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,305	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,351 円/㎡　月額支払賃料（　 1,350 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３Ｋ１１１Ｃ１０４　　　　-591008	1,180 ( 1,179)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,352
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌白石 -26　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	158,000 円	39,500,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	227,415 円	4,548,300　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 47,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 335,700 円	39,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	39,500 円	39,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	39,500 円	39,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 847,615 円　（　　　　　　 2,825 円／㎡）　　（経費率　　 19.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	39,500,000 円	設計監理料率　 137,000 円／㎡　×　 288.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0724	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 40 ％　＋　0.0770 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,859,800 円（　　　　　 9,533 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,324,220 円
②総費用	847,615 円
③純収益　①－②	3,476,605 円
④建物等に帰属する純収益	2,859,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	616,805 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	599,843 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,999 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,329,844 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 44,400 円／㎡）