別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 札幌白石 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌白石 -19 北海道 北海道第２ 氏名  不動産鑑定士　高橋　ひろ子   TEL.

鑑定評価額 4,720,000 円  １㎡当たりの価格 20,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.4 倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市白石区川下７４１番１１９ ②地積 　(㎡) 230   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (50,80) （その他） 地区計画等 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅のほか、空 地等も見られる住宅 地域 北8m市道 水道、下水 平和 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    70 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北　　　 　　　　　８ｍ市道 交通 施設 平和駅北東方 2.8km 法令 規制 ｢調区｣  (50,80) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の住宅地域であり、特に変動要因は見られず現状維持と予測する。住宅建築の可能な地域で割 安感もあり需要は拡大し地価は上昇傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主に白石区を中心とした市内の市街化調整区域内で住宅建築が可能な住宅地域一円である。需要者の中 心は、主に札幌市内及びその周辺地域の自己使用目的の個人が殆どである。主要交通施設から距離はあるが大型の公園 に近く割安感もあり宅地の需要は強含みである。取引の中心となる総額の価格帯は地域内での取引が少くなく見い出せ ない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地を含む近隣地域は市街化調整区域内の戸建住宅地域であり、収益物件を想定することが現実的ではなく、賃 貸市場が形成されていないことから非適用とした。比準価格は市場で取引された市街化調整区域内の信頼性の高い事例 を採用し、地域・個別性に照らし補修正・要因比較を行って求めたもので、市場の実情を反映した価格である。よって 前年標準地価格からの検討及び市場性の推移動向も再確認し、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は穏やかな回復傾向にあり低金利等を背 景に不動産の需要は相対的に堅調傾向である が、今後の物価高騰の影響が懸念される。 地域要因に特段の変動はないものの、住宅建 築の可能な地域であり地価水準は上昇傾向で ある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +13.9 ％  ％