鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

札幌白石 -16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ１１１Ｔ１０４ -111020	札幌市白石区		貸家建付地	（　）	正方形	北東6m市道、中間画地		１住居３３ｍ高度地区 (60,200)
b	２３Ｋ１１１Ｔ１０４ -591077	札幌市白石区		貸家建付地	（　）	正方形	南西6m市道、中間画地		準工特別用途地区３３ｍ高度地区 (60,200)
c	２３Ｋ１１１Ｔ１０４ -591080	札幌市白石区		建付地	（　）	不整形	南東15.5m市道、南西11m、角地		１住居３３ｍ高度地区 (70,200)
d	２３Ｋ１１１Ｔ１０４ -591083	札幌市白石区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東15m市道、北西8m、角地		１住居３３ｍ高度地区 (70,200)
e	２３Ｋ１１１Ｔ１０４ -591084	札幌市白石区		貸家建付地	（　）	長方形	北東8m市道、北西4m、角地		準工３３ｍ高度地区特別用途地区 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 135,768	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 90.0]	100 [ 101.5]	150,407	100 [ 90.1]	166,933	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.5] 　　　　 100	169,000
b	(　 ) 148,444	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.5]	146,313	100 [ 95.6]	153,047		155,000
c	(　 ) 98,732	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 70.0]	100 [ 95.0]	153,220	100 [ 98.9]	154,924		157,000
d	(　 ) 159,759	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.6]	151,227	100 [ 91.1]	166,001		168,000
e	(　 ) 154,863	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.5]	152,936	100 [ 91.3]	167,509		170,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +8.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -3.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 164,000 円／㎡]

札幌白石 -16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,796,006	2,201,372	6,594,634	5,265,360	1,329,274	（　0.9546） 1,268,925	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	28,839,205 円　　　　（　 126,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌白石 -16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	125.25	ＲＣ4	501.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居３３ｍ高度地区	60 ％	200 ％	200 ％	228 ㎡	10.3 m x 22.0 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

主な住戸タイプ１ＬＤＫ、平均専有面積約５７㎡、総戸数８戸、駐車場３台

⑦有効率　 91.0 ％
の理由

同種同規模建物の標準的な有効率を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	125.25	91.0	114.00	1,420	161,880	1.0	161,880
							0.0	0
2～ 4	住宅	125.25	91.0	114.00	1,560	177,840	1.0	177,840
							0.0	0
～

～

～

計		501.00	91.0	456.00		695,400		695,400
								0

⑨年額支払賃料	695,400 円　×　12ヶ月　＝　 8,344,800 円
⑩a共益費（管理費）	100 円／㎡　×　 456.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 547,200 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	同種同規模建物の標準的な共益費を計上
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 360,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で担保されているため未計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,892,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 360,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 462,600 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,789,400 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	695,400 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,606 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,796,006 円　　　　（　 38,579 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３Ｋ１１１Ｃ１０４　　　　-591012	1,614 ( 1,613)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	1,552	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,561 円/㎡　月額支払賃料（　 1,560 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３Ｋ１１１Ｃ１０４　　　　-591019	1,576 ( 1,576)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,576
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌白石 -16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	426,000 円	85,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	795,672 円	9,252,000　×　　　　 8.6 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 85,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 724,200 円	85,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	85,200 円	85,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	85,200 円	85,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,201,372 円　（　　　　　　 9,655 円／㎡）　　（経費率　　 25.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9546

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	85,200,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 501.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0618	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0476 ×　 40 ％　＋　0.0607 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,265,360 円（　　　　　 23,094 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,796,006 円
②総費用	2,201,372 円
③純収益　①－②	6,594,634 円
④建物等に帰属する純収益	5,265,360 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,329,274 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,268,925 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,565 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,839,205 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 126,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
札幌白石 -16　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

札幌白石 -16

北海道

北海道第２

氏名

不動産鑑定士　江口　秀一

TEL.

鑑定評価額

36,900,000 円

１㎡当たりの価格

162,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	120,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	札幌市白石区東札幌２条５丁目３０番９｢東札幌２条５－３－９｣				②地積　(㎡)	228 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）３３ｍ高度地区
	1:2	共同住宅Ｗ2F1B	中規模のアパートが建ち並ぶ既成住宅地域	北東12m市道	水道、ガス、下水	地下鉄白石 480m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 20 ｍ、南 20 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 250 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

基準方位北、１２ｍ
市道

交通

施設

地下鉄白石駅西方

480m

法令

規制

１住居
(60,200)
３３ｍ高度地区

⑤地域要因の将
　来予測

周辺は、中規模のアパートが建ち並ぶ既成住宅地域であり、今後とも、価格上位に近い中層共同住宅地として推
移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.5

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 162,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 125,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は白石区の住宅地域。中でも東札幌との関連が深い。需要者の中心は、戸建住宅を求める市内居住者または
アパート経営者である。駅へのアクセス含め利便性は良く、収益物件を中心に宅地需要は堅調と見る。需要の中心は、
規模が約２００～３００平米、土地総額は３千～５千万円程度と見る。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺は中規模のアパートが建ち並ぶ既成住宅地域であり、収益還元法は容積率等を踏まえて想定したが、周辺物件との
競合から賃料水準や稼働率を保守的に想定せざるを得ず、収益価格は低位に算定された。住宅地取引は自己利用目的が
主で、市場価格を指標に取引されることが一般的である。従って、本件においては比準価格を採用し、代表標準地との
検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　札幌白石 -4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.5

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 164,000 円／㎡

[103.7]
100

100
[101.5]

100
[105.8]

[101.5]
100

161,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    150,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

金融緩和政策と物件不足が価格高騰化をもた
らして来た面があるが、金利上昇の兆候があ
り、今後の地価動向に注意を要する。

特段の変動はない。

特段の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　  +5.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+8.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

札幌白石 -16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ１１１Ｔ１０４ -591080	札幌市白石区		建付地	（　）	不整形	南東15.5m市道、南西11m、角地		１住居３３ｍ高度地区 (70,200)
b	２３Ｋ１１１Ｔ１０４ -591075	札幌市白石区		更地	（　）	長方形	北西6m市道、中間画地		１住居３３ｍ高度地区 (60,200)
c	２３Ｋ１１１Ｔ１０４ -111020	札幌市白石区		貸家建付地	（　）	正方形	北東6m市道、中間画地		１住居３３ｍ高度地区 (60,200)
d	２３Ｋ１１１Ｔ１０４ -591081	札幌市白石区		更地	（　）	長方形	南西6m市道、中間画地		１住居３３ｍ高度地区 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 98,732	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 70.0]	100 [ 95.0]	153,220	100 [ 102.0]	150,216	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.5] 　　　　 100	152,000
b	(　 ) 209,680	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ / ]	100 [ 101.5]	211,126	100 [ 93.1]	226,773		230,000
c	(　 ) 135,768	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 90.0]	100 [ 101.5]	150,407	100 [ 94.0]	160,007		162,000
d	(　 ) 210,181	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ / ]	100 [ 104.5]	207,969	100 [ 93.1]	223,382		227,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 162,000 円／㎡]

札幌白石 -16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,963,380	2,132,528	6,830,852	5,518,740	1,312,112	（　0.9546） 1,252,542	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	28,466,864 円　　　　（　 125,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌白石 -16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	125.25	ＲＣ4	501.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居３３ｍ高度地区	60 ％	200 ％	200 ％	228 ㎡	10.3 m x 22.4 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

４階建の共同住宅を想定。１ＬＤＫ、総戸数８戸、平均専有面積約５７㎡。

⑦有効率　 91.0 ％
の理由

共用階段、風除室等は標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	125.25	91.0	113.98	1,554	177,125	1.0	177,125
							0.0	0
2～ 2	住宅	125.25	91.0	113.98	1,604	182,824	1.0	182,824
							0.0	0
3～ 3	住宅	125.25	91.0	113.98	1,554	177,125	1.0	177,125
							0.0	0
4～ 4	住宅	125.25	91.0	113.98	1,504	171,426	1.0	171,426
							0.0	0
～

計		501.00	91.0	455.92		708,500		708,500
								0

⑨年額支払賃料	708,500 円　×　12ヶ月　＝　 8,502,000 円
⑩a共益費（管理費）	100 円／㎡　×　 455.92 ㎡　×　12ヶ月　＝　 547,104 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 360,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,049,104 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 360,000 円　　×　　％　＝　　 452,455 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,956,649 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	708,500 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,731 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,963,380 円　　　　（　 39,313 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３Ｋ１１１Ｃ１０４　　　　-591017	1,457 ( 1,456)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,534	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,605 円/㎡　月額支払賃料（　 1,604 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３Ｋ１１１Ｃ１０４　　　　-591015	1,720 ( 1,720)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,911
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌白石 -16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	357,200 円	89,300,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	752,728 円	9,409,104　×　　　　 8.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 85,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 759,000 円	89,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	89,300 円	89,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	89,300 円	89,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,132,528 円　（　　　　　　 9,353 円／㎡）　　（経費率　　 23.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9546

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	89,300,000 円	設計監理料率　 173,000 円／㎡　×　 501.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0618	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0476 ×　 40 ％　＋　0.0607 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,518,740 円（　　　　　 24,205 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,963,380 円
②総費用	2,132,528 円
③純収益　①－②	6,830,852 円
④建物等に帰属する純収益	5,518,740 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,312,112 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,252,542 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,494 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,466,864 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 125,000 円／㎡）