鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

札幌白石 -7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ１７４Ｔ１０４ -111025	札幌市白石区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西8m市道、中間画地		１住居３３ｍ高度地区 (60,200)
b	２３Ｋ１７４Ｔ１０４ -591051	札幌市白石区		建付地	（　）	長方形	南東8m市道、中間画地		２中専２７ｍ高度地区 (60,200)
c	２３Ｋ１７４Ｔ１０４ -591020	札幌市白石区		貸家建付地	（　）	長方形	南8m市道、中間画地		１住居３３ｍ高度地区 (60,200)
d	２３Ｋ１７４Ｔ１０４ -591021	札幌市白石区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東6m市道、中間画地		１住居３３ｍ高度地区 (60,200)
e	２３Ｋ１７４Ｔ１０４ -591056	札幌市白石区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西8m市道、中間画地		２中専２７ｍ高度地区 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 111,647	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.5]	108,442	100 [ 95.1]	114,029	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.5] 　　　　 100	119,000
b	(　 ) 104,715	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.5]	106,218	100 [ 89.2]	119,078		124,000
c	(　 ) 104,351	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.0]	102,284	100 [ 90.2]	113,397		118,000
d	(　 ) 96,783	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ / ]	100 [ 104.5]	96,783	100 [ 83.7]	115,631		121,000
e	(　 ) 112,890	100 [ 100.0]	[ 106.3] 100	100 [ / ]	100 [ 104.5]	114,835	100 [ 96.0]	119,620		125,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -8.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -12.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 121,000 円／㎡]

札幌白石 -7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,458,992	2,028,291	6,430,701	5,481,660	949,041	（　0.9546） 905,955	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	20,589,886 円　　　　（　 87,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌白石 -7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	126.61	ＲＣ4	506.44
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居３３ｍ高度地区	60 ％	200 ％	200 ％	235 ㎡	12.3 m x 18.5 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階２ＬＤＫ×２戸、計８戸の共同住宅、駐車場４台を想定。

⑦有効率　 91.1 ％
の理由

当該規模の建物としてはほぼ標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	126.61	91.1	115.36	1,400	161,504	1.0	161,504
							0.0	0
2～ 4	住宅	126.61	91.1	115.36	1,450	167,272	1.0	167,272
							0.0	0
～

～

～

計		506.44	91.1	461.44		663,320		663,320
								0

⑨年額支払賃料	663,320 円　×　12ヶ月　＝　 7,959,840 円
⑩a共益費（管理費）	100 円／㎡　×　 461.44 ㎡　×　12ヶ月　＝　 553,728 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	同種同規模建物の標準的な共益費を計上
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 384,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されいるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,513,568 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 384,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 444,878 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,452,690 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	663,320 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,302 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,458,992 円　　　　（　 35,996 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３Ｋ１７４Ｃ１０４　　　　-591022	1,332 ( 1,303)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,332	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,451 円/㎡　月額支払賃料（　 1,450 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３Ｋ１７４Ｃ１０４　　　　-111001	1,316 ( 1,315)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,458
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌白石 -7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	266,100 円	88,700,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	765,191 円	8,897,568　×　　　　 8.6 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 65,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 753,900 円	88,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	88,700 円	88,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	88,700 円	88,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,028,291 円　（　　　　　　 8,631 円／㎡）　　（経費率　　 24.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9546

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	88,700,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 506.44 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0618	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0476 ×　 40 ％　＋　0.0607 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,481,660 円（　　　　　 23,326 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,458,992 円
②総費用	2,028,291 円
③純収益　①－②	6,430,701 円
④建物等に帰属する純収益	5,481,660 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	949,041 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	905,955 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,855 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,589,886 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 87,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出
札幌白石 -7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

札幌白石 -7

北海道

北海道第２

氏名

不動産鑑定士　廣瀬　靖之

TEL.

鑑定評価額

28,200,000 円

１㎡当たりの価格

120,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	84,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	札幌市白石区平和通２丁目北７番１｢平和通２北１－２６｣				②地積　(㎡)	235 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）３３ｍ高度地区
	1:1.5	住宅Ｗ3	中規模一般住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域	南東8m市道	水道、ガス、下水	白石 500m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 20 ｍ、南 80 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

中層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 19.0 ｍ、規模　　 230 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項なし。

街

路

基準方位　北　　８
ｍ市道

交通

施設

白石駅西方

500m

法令

規制

１住居
(60,200)
３３ｍ高度地区

⑤地域要因の将
　来予測

平和通地区のＪＲ白石駅徒歩圏の住宅地域で特段の変化は無く、相対的な割安感等から、今後も相応の需要が見
込まれるが、物価上昇、為替相場、金利動向等の影響による周辺地価への悪影響は懸念される。

(3)最有効使用の判定

中層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.5

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 123,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 81,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、主にＪＲ駅及び地下鉄駅周辺を中心とした住宅地域内の圏域。需要者は住宅取得目的の個人、賃貸不動
産経営等を目的とした法人等が中心。低金利に加え、ＪＲ白石駅徒歩圏の住宅地域であること等から、今後も相応の需
要が見込まれるが、物価上昇等による地価への悪影響が懸念される。土地は７０坪程度の土地で概ね坪４０万円前後。
戸建物件は新築物件のほか、中古物件の取引も見られ、価格水準は建物の規模、築年数等によりまちまちである。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は市場性を反映した説得力を有する価格と判断する。また、収益価格は収益性を反映した価格であるが、想定
的要素を含むこと及び建築費の上昇、賃料の遅行性等により、比準価格に比べ低位に求められたものと判断する。対象
地は中規模一般住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域に存することから、本件では、市場性を反映した説得力を有する
比準価格を中心に収益価格を関連付け、更に、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　札幌白石 -3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.5

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 94,000 円／㎡

[117.0]
100

100
[104.5]

100
[ 92.2]

[104.5]
100

119,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    105,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

物価上昇、為替相場等の影響は懸念されるも
のの、低金利を背景とした不動産需要の高ま
り等もあり、市内の不動産市況は概ね堅調に
推移。

ＪＲ白石駅徒歩圏の平和通地区の住宅地域で
特段の変化は無いが、地下鉄沿線の住宅地域
に比べ相対的な割安感のあるＪＲ沿線地区の
地価は上昇傾向。

特にない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　  -4.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+14.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

札幌白石 -7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ１７４Ｔ１０４ -111022	札幌市白石区		更地	（　）	長方形	南東11m市道、中間画地		２中専２７ｍ高度地区 (60,200)
b	２３Ｋ１７４Ｔ１０４ -111025	札幌市白石区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西8m市道、中間画地		１住居３３ｍ高度地区 (60,200)
c	２３Ｋ１７４Ｔ１０４ -111029	札幌市白石区		更地	（　）	ほぼ台形	北西15m市道、南西11m、角地		２中専２７ｍ高度地区 (70,200)
d	２３Ｋ１７４Ｔ１０４ -591020	札幌市白石区		貸家建付地	（　）	長方形	南8m市道、中間画地		１住居３３ｍ高度地区 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 144,946	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ / ]	100 [ 104.5]	141,617	100 [ 113.3]	124,993	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.5] 　　　　 100	131,000
b	(　 ) 111,647	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.5]	108,442	100 [ 96.0]	112,960		118,000
c	(　 ) 150,184	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ / ]	100 [ 109.7]	139,779	100 [ 114.4]	122,184		128,000
d	(　 ) 104,351	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.0]	102,284	100 [ 91.2]	112,154		117,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +9.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -6.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 123,000 円／㎡]

札幌白石 -7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき適用困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,327,360	1,963,930	6,363,430	5,481,660	881,770	（　0.9546） 841,738	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	19,130,409 円　　　　（　 81,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌白石 -7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	126.61	ＲＣ4	506.44
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居３３ｍ高度地区	60 ％	200 ％	200 ％	235 ㎡	12.3 m x 18.5 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域的特性から上記の通り判定。共同住宅（２ＬＤＫ・平均専有面積約５８㎡。共用面積容積不算入。

⑦有効率　 91.1 ％
の理由

標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	126.61	91.1	115.36	1,390	160,350	1.0	160,350
							0.0	0
2～ 4	住宅	126.61	91.1	115.36	1,420	163,811	1.0	163,811
							0.0	0
～

～

～

計		506.44	91.1	461.44		651,783		651,783
								0

⑨年額支払賃料	651,783 円　×　12ヶ月　＝　 7,821,396 円
⑩a共益費（管理費）	100 円／㎡　×　 461.44 ㎡　×　12ヶ月　＝　 553,728 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺賃貸事例等より査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 384,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,375,124 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 384,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 437,956 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,321,168 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	651,783 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,192 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,327,360 円　　　　（　 35,436 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３Ｋ１１６Ｃ１０４　　　　-115003	1,401 ( 1,400)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [103.0]	1,507	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,421 円/㎡　月額支払賃料（　 1,420 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３Ｋ１７４Ｃ１０４　　　　-591022	1,332 ( 1,303)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,332
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌白石 -7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	266,100 円	88,700,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	700,730 円	8,759,124　×　　　　 8.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 65,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 753,900 円	88,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	88,700 円	88,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	88,700 円	88,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,963,930 円　（　　　　　　 8,357 円／㎡）　　（経費率　　 23.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9546

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	88,700,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 506.44 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0618	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0476 ×　 40 ％　＋　0.0607 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,481,660 円（　　　　　 23,326 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,327,360 円
②総費用	1,963,930 円
③純収益　①－②	6,363,430 円
④建物等に帰属する純収益	5,481,660 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	881,770 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	841,738 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,582 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,130,409 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 81,400 円／㎡）