別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 札幌白石 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌白石 -2 北海道 北海道第２ 氏名  不動産鑑定士　廣瀬　靖之   TEL.

鑑定評価額 13,700,000 円  １㎡当たりの価格 84,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 59,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市白石区北郷２条２丁目３番１４ ｢北郷２条２－３－３２｣ ②地積 　(㎡) 163   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） ２７ｍ高度地区 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅、ア パート等が建ち並ぶ 住宅地域 南西8m市道 水道、ガス、下水 白石 960m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    10 ｍ、南    30 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.7 ｍ、奥行　約　　  12.7 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項なし。 街 路 基準方位　北　　８ ｍ市道 交通 施設 白石駅北西方 960m 法令 規制 ２中専 (60,200) ２７ｍ高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 地域に特段の変化は無く、相対的な割安感のある北郷地区のＪＲ沿線の住宅地域については、今後も相応の需要 が見込まれるが、物価上昇、為替相場、金利動向等の影響による周辺地価への悪影響は懸念される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     84,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主にＪＲ白石駅周辺を中心とした住宅地域内の圏域。需要者は住宅取得目的の個人、賃貸不動産経営等 を目的とした法人等が中心。地下鉄徒歩圏の住宅地域との比較における相対的な割安感等から、今後も相応の需要が見 込まれるが、物価上昇等による地価への悪影響が懸念される。土地は５０坪程度の土地で概ね坪２８万円前後。戸建物 件は新築物件のほか、中古物件の取引も見られ、価格水準は建物の規模、築年数等によりまちまちである。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 後記記載の通り、経済合理性等の観点から、収益価格は求められなかった。対象地は北郷地区の中規模一般住宅、アパ ート等が建ち並ぶ住宅地域に存しており、本件においては、取引事例に基づき試算された、市場性を反映した比準価格 を採用して、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ているものと判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌白石 -3                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     94,000 円／㎡ [117.0] 100 100 [104.5] 100 [130.0] [104.5] 100 84,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     74,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価上昇、為替相場等の影響は懸念されるも のの、低金利を背景とした不動産需要の高ま り等もあり、市内の不動産市況は概ね堅調に 推移。 北郷地区の住宅地域で特段の変化は無いが、 地下鉄沿線の住宅地域に比べ相対的な割安感 のあるＪＲ沿線地区の住宅地域の地価は上昇 傾向。 特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +30.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +13.5 ％  ％