別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 札幌東 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌東 9-3 北海道 北海道第１ 氏名  不動産鑑定士　筒井　大輔   TEL.

鑑定評価額 62,300,000 円  １㎡当たりの価格 42,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月7日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 32,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市東区東苗穂３条３丁目５０１番１５ ｢東苗穂３条３－１－３８｣ ②地積 　(㎡) 1,467   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） ３３ｍ高度地区 特別用途地区 1:2 工場 中小規模の工場、倉 庫等が建ち並ぶ工業 地域 北東11m市道 水道、ガス、下水 元町 3.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中小工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  21.0 ｍ、奥行　約　　  47.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 １１ｍ市道 交通 施設 元町駅南東方 3.4km 法令 規制 工業 (60,200) ３３ｍ高度地区 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 国道２７５号背後の中心部に近い製造業を中心とした工業地域で、利用状況に変化はない。為替や日銀の金融政 策変更等による今後の日本経済の動向等に注視すべき。 (3)最有効使用の判定 中小工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     42,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、札幌市及び近隣都市に所在する工業地域一円。需要者の中心は、機械、金属関連の製造業者、流通関連 業者等。市街地中心部の街路条件が良好な地域に所在し、市内外各エリアへのアクセスが良好で需要は安定的。新型コ ロナからの回復過程でもある昨今、企業の設備投資意欲は強いものの、為替相場や金融政策の変更等による不動産市場 の動向には注視を要す。中心となる価格帯は、画地規模によって様々である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、代替競争関係にある地域に所在する取引事例を採用して求めたもので、市場性を反映し実証的で説得力を 有する。自己使用の工場、倉庫等が建ち並ぶ工業地域であり、賃貸市場が未成熟のため、収益価格は適用しなかった。 本件では、比準価格を中心に、周辺公示地・基準地との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     40,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 道内企業の景況感は改善傾向にあり設備投資 意欲も強い。一方で、円安や金利変動の影響 等、今後の企業業績に対する不安定要素も認 められる。 国道２７５号のほか、国道２７４号、札幌環 状線、高速ＩＣ等幹線道路へのアクセスが良 好で利便性が高い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.5 ％  ％