別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 札幌東 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌東 9-1 北海道 北海道第１ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　美香   TEL.

鑑定評価額 634,000,000 円  １㎡当たりの価格 65,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月9日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 30,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市東区東雁来９条３丁目２番４外 ｢東雁来９条３－２－３０｣ ②地積 　(㎡) 9,752   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 地区計画等 特別用途地区 (70,200) 不整形 1.5:1 事務所兼倉庫 Ｓ4 事業所、倉庫等が多 い国道背後の流通業 務地域 東30m市道、北側道 水道、ガス、下水 新道東 5.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西   100 ｍ、南   110 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 倉庫兼事業所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 125.0 ｍ、奥行　約　　  80.0 ｍ、規模　　    10,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ３０ｍ市道 交通 施設 新道東駅南東方 5.7km 法令 規制 準工 (60,200) 地区計画等 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 区画整理事業により整備された国道背後の流通業務地域で、今後も現状を維持して推移すると予測される。コロ ナ禍後、ネット通販は更なる活況を呈しており、物流施設用地は当面安定した需要を見込めるものと思料する。 (3)最有効使用の判定 倉庫兼事業所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     65,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主に市内及び隣接市に所在する流通業務地域一円であり、需要者は道内および全国に展開する卸売、小売 、運輸業等が中心となる。経済環境は不透明感を増しているものの、消費行動の変化により流通業務用地の需給は堅調 に推移しており、特に大規模画地では稀少性から高額な取引も見受けられ、地価は上昇傾向となっている。取引が稀少 なうえ総額、規模が様々であり、中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域内は自用の物流施設が多く、賃貸市場が熟成していないことから収益還元法は試算しなかった。比準価格は、 東雁来地区の類似地域内に存する４事例を採用し、最近の需給動向も考慮して試算しており、客観的で説得力を有する 価格と思料する。よって本件では、比準価格を標準とし、他の工業系公示地・基準地価格との均衡に留意のうえ、鑑定 評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 資源価格の上昇・円安の進行等により経済環 境は不透明感を増していたが、非製造業の景 況感は持ち直しつつあり、設備投資意欲も改 善している。 特段の変動要因はないが、高速道路および幹 線道へのアクセスも良好であり、大規模物流 施設用地の需要が増加する中、地価は上昇傾 向となっている。 特にない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％