鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

札幌東 5-11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２２１０４１１０３ -515047	札幌市東区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東20m市道、南西8m、角地		近商４５ｍ高度地区 (100,300)
b	１２３１０４１１０３ -115010	札幌市東区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北20m市道、東14m、角地		準住居４５ｍ高度地区 (80,300)
c	１２３１０４１１０３ -115011	札幌市東区		更地	（　）	ほぼ正方形	東20m道道、北14.5m、角地		近商４５ｍ高度地区 (100,300)
d	１２２１０４１１０３ -511040	札幌市東区		建付地	（　）	長方形	南20m市道、中間画地		２中専３３ｍ高度地区 (60,200)
e	２２２１０４１１０３ -515002	札幌市東区		更地	（　）	長方形	西20m市道、中間画地		近商３３ｍ高度地区特別用途地区 (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 171,584	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	171,584	100 [ 66.9]	256,478	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	256,000
b	(　 ) 184,629	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	173,413	100 [ 69.8]	248,443		248,000
c	(　 ) 172,763	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 107.0]	162,752	100 [ 69.8]	233,169		233,000
d	(　 ) 175,223	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	180,304	100 [ 71.2]	253,236		253,000
e	(　 ) 170,163	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	175,608	100 [ 64.3]	273,107		273,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 255,000 円／㎡]

札幌東 5-11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	22,374,823	7,934,620	14,440,203	12,238,800	2,201,403	（　0.9426） 2,075,042	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	48,256,791 円　　　　（　 181,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌東 5-11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	159.50	Ｓ5	797.50
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防４５ｍ高度地区地区計画等	90 ％	300 ％	300 ％	266 ㎡	12.7 m x 21.0 m	前面道路：市道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～６階は事務所で、各階フロアー貸し又は適宜間仕切りを想定。

⑦有効率　 83.3 ％
の理由

この種の建物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	159.50	80.3	128.00	2,850	364,800	6.0	2,188,800
							0.0	0
2～ 5	事務所	159.50	84.0	134.00	2,150	288,100	3.0	864,300
							0.0	0
～

～

～

計		797.50	83.3	664.00		1,517,200		5,646,000
								0

⑨年額支払賃料	1,517,200 円　×　12ヶ月　＝　 18,206,400 円
⑩a共益費（管理費）	700 円／㎡　×　 664.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 5,577,600 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 480,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	23,784,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 480,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 1,941,120 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	22,322,880 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,646,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 51,943 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	22,374,823 円　　　　（　 84,116 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２０１０４５１０３　　　　-515504	2,424 ( 2,420)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,309	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,155 円/㎡　月額支払賃料（　 2,150 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１２０１０８５１０３　　　　-595007	1,490 ( 1,486)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,840
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌東 5-11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	744,000 円	186,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	4,367,520 円	24,264,000　×　　　　 18.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 553,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,897,200 円	186,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	186,000 円	186,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	186,000 円	186,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,934,620 円　（　　　　　　 29,829 円／㎡）　　（経費率　　 35.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9426

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	186,000,000 円	設計監理料率　 227,000 円／㎡　×　 797.50 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0658	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	12,238,800 円（　　　　　 46,011 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	22,374,823 円
②総費用	7,934,620 円
③純収益　①－②	14,440,203 円
④建物等に帰属する純収益	12,238,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,201,403 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,075,042 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,801 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 48,256,791 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 181,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
札幌東 5-11　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

札幌東 5-11

北海道

北海道第１

氏名

不動産鑑定士　佐藤　美香

TEL.

鑑定評価額

66,500,000 円

１㎡当たりの価格

250,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月9日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	180,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	札幌市東区北２４条東１６丁目５番１｢北２４条東１６－１－３｣				②地積　(㎡)	266 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）４５ｍ高度地区地区計画等 (90,300)
	1:1.5	店舗兼事務所Ｓ3	店舗、事務所、金融機関がある駅前の商業地域	西25m市道	水道、ガス、下水	元町 60m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 20 ｍ、南 50 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.7 ｍ、奥行　約　　 21.0 ｍ、規模　　 270 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

２５ｍ市道

交通

施設

元町駅北方

60m

法令

規制

近商
(90,300)
準防
４５ｍ高度地区
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

地下鉄駅近接の商業地域で、今後とも現状を維持して推移するものと予測される。経済環境は不透明感を増して
いるが、交通利便性、繁華性ともに良好であることから、今後も底堅い需要を見込めるものと思料する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 255,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 178,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、主に東区の地下鉄駅周辺の商業地域。需要者の中心は、市内及び道内主要都市に本社を置く商業関連業
者、投資目的の法人、不動産事業者と見られる。経済環境は不透明感を増しており、駅近接地域において賃貸物件は供
給過剰傾向にあるものの、マンション用地需要は堅調であり、地価は依然上昇傾向となっている。取引が稀少なうえ総
額、規模が様々であり、中心となる価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺には自用目的の物件と収益物件が混在しているが、賃料の遅行性から近年の地価上昇に見合った賃料水準が形成さ
れておらず、収益価格は低位に試算された。よって、地下鉄駅周辺商業地に存する４事例を採用し最近の需給動向も考
慮して試算した、信頼性に優る比準価格を標準とし、収益価格を斟酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を
上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　札幌東 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 245,000 円／㎡

[114.3]
100

100
[100.0]

100
[112.0]

[100.0]
100

250,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    225,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

資源価格の上昇・円安の進行等により経済環
境は不透明感を増していたが、建築費の高騰
および金融政策の実質的転換の影響も注視さ
れる。

地域内に格別の変動要因はないが、地下鉄駅
への接近性が良好であることから需要は堅調
であり、地価は依然上昇傾向となっている。

特にない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +12.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+11.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

札幌東 5-11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２２１０４１１０３ -515040	札幌市東区		貸家建付地	（　）	長方形	南22m市道、西6m、角地		近商４５ｍ高度地区 (100,300)
b	１２２１０４１１０３ -515004	札幌市東区		更地	（　）	正方形	北22m市道、西6m、角地		近商４５ｍ高度地区 (100,300)
c	１２２１０４１１０３ -515007	札幌市東区		更地	（　）	ほぼ正方形	南22m市道、東14.5m、角地		近商３３ｍ高度地区 (100,200)
d	１２３１０５１１０３ -115009	札幌市東区		貸家建付地	（　）	台形	北36m市道、北西8m、角地		近商４５ｍ高度地区 (100,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 157,135	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 109.2]	146,199	100 [ 57.6]	253,818	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	254,000
b	(　 ) 148,229	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	148,517	100 [ 57.6]	257,842		258,000
c	(　 ) 145,740	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	144,074	100 [ 53.0]	271,838		272,000
d	(　 ) 161,323	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	158,191	100 [ 63.0]	251,097		251,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -40.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +9.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -40.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -40.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -35.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 255,000 円／㎡]

札幌東 5-11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地につき再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	22,485,223	8,084,280	14,400,943	12,238,800	2,162,143	（　0.9426） 2,038,036	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	47,396,186 円　　　　（　 178,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌東 5-11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	159.50	Ｓ5	797.50
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防４５ｍ高度地区地区計画等	90 ％	300 ％	300 ％	266 ㎡	12.7 m x 21.0 m	前面道路：市道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

５階建の店舗兼事務所を想定。１階は店舗、２～５階は事務所で、各階ともフロアー貸し、駐車場５台。

⑦有効率　 83.3 ％
の理由

この種の建物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	159.50	80.3	128.00	2,850	364,800	6.0	2,188,800
							0.0	0
2～ 5	事務所	159.50	84.0	134.00	2,150	288,100	3.0	864,300
							0.0	0
～

～

～

計		797.50	83.3	664.00		1,517,200		5,646,000
								0

⑨年額支払賃料	1,517,200 円　×　12ヶ月　＝　 18,206,400 円
⑩a共益費（管理費）	700 円／㎡　×　 664.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 5,577,600 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 600,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	23,784,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 600,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 1,950,720 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	22,433,280 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,646,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 51,943 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	22,485,223 円　　　　（　 84,531 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２０１０４５１０３　　　　-595015	2,439 ( 2,312)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	2,059	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,155 円/㎡　月額支払賃料（　 2,150 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１２０１０４５１０３　　　　-515505	2,210 ( 2,205)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,456
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌東 5-11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,116,000 円	186,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	4,145,280 円	24,384,000　×　　　　 17.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 553,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,897,200 円	186,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	186,000 円	186,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	186,000 円	186,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,084,280 円　（　　　　　　 30,392 円／㎡）　　（経費率　　 36.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9426

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	186,000,000 円	設計監理料率　 227,000 円／㎡　×　 797.50 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0658	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	12,238,800 円（　　　　　 46,011 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	22,485,223 円
②総費用	8,084,280 円
③純収益　①－②	14,400,943 円
④建物等に帰属する純収益	12,238,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,162,143 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,038,036 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,662 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 47,396,186 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 178,000 円／㎡）