鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

札幌東 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３１０５１１０３ -195002	札幌市東区		借地権	（　）	不整形	南20m市道、東14.5m、二方路		近商４５ｍ高度地区 (90,300)
b	２２１１０５１１０３ -515033	札幌市東区		更地	（　）	長方形	北20m市道、西10m、角地		準住居４５ｍ高度地区 (80,300)
c	２２２１０５１１０３ -515007	札幌市東区		更地	（　）	長方形	南20m市道、中間画地		準住居４５ｍ高度地区 (70,300)
d	１２３１０５１１０３ -115009	札幌市東区		貸家建付地	（　）	台形	北36m市道、北西8m、角地		近商４５ｍ高度地区 (100,300)
e	２２２１０５１１０３ -515055	札幌市東区		貸家建付地	（　）	長方形	西25m市道、中間画地		近商６０ｍ高度地区 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 81,123) 202,808	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ / ]	100 [ 71.4]	291,430	100 [ 138.8]	209,964	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +7.8 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 107.8] 　　　　 100	226,000
b	(　 ) 232,400	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	231,957	100 [ 96.3]	240,869		260,000
c	(　 ) 274,732	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	281,875	100 [ 131.3]	214,680		231,000
d	(　 ) 161,323	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	158,191	100 [ 76.5]	206,786		223,000
e	(　 ) 255,935	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	263,101	100 [ 130.8]	201,148		217,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +11.0	環境　　　　 +25.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -28.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +25.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 +20.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 238,000 円／㎡]

札幌東 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	38,306,617	13,200,328	25,106,289	21,540,500	3,565,789	（　0.9468） 3,376,089	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	78,513,698 円　　　　（　 164,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌東 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼事務所	294.47	ＲＣ5	1,434.38
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防４５ｍ高度地区	100 ％	300 ％	300 ％	479 ㎡	35.2 m x 19.3 m	前面道路：市道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階がフロア貸し店舗、２階以上がフロア貸しの事務ビルを想定。

⑦有効率　 79.3 ％
の理由

この種の建物としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	256.50	75.1	192.70	2,700	520,290	6.0	3,121,740
							0.0	0
2～ 5	事務所	294.47	80.2	236.28	2,040	482,011	3.0	1,446,033
							0.0	0
～

～

～

計		1,434.38	79.3	1,137.82		2,448,334		8,905,872
								0

⑨年額支払賃料	2,448,334 円　×　12ヶ月　＝　 29,380,008 円
⑩a共益費（管理費）	700 円／㎡　×　 1,137.82 ㎡　×　12ヶ月　＝　 9,557,688 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	9,000 円／台　×　 12 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,296,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	38,937,696 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,296,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 2,011,685 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	38,222,011 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,905,872 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 84,606 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	38,306,617 円　　　　（　 79,972 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２３１０５５１０３　　　　-595005	1,596 ( 1,588)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 81.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,970	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,045 円/㎡　月額支払賃料（　 2,040 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１２３１０５５１０３　　　　-595014	1,833 ( 1,827)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 81.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,057
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌東 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,340,000 円	335,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	6,839,728 円	40,233,696　×　　　　 17.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 933,600 円	査定
	建物　　　　　　　　　 3,417,000 円	335,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	335,000 円	335,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	335,000 円	335,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 13,200,328 円　（　　　　　　 27,558 円／㎡）　　（経費率　　 34.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9468

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	335,000,000 円	設計監理料率　 227,000 円／㎡　×　 1,434.38 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0643	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0468 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	21,540,500 円（　　　　　 44,970 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	38,306,617 円
②総費用	13,200,328 円
③純収益　①－②	25,106,289 円
④建物等に帰属する純収益	21,540,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,565,789 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,376,089 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,048 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 78,513,698 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 164,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
札幌東 5-7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

札幌東 5-7

北海道

北海道第１

氏名

不動産鑑定士　前田　芳秀

TEL.

鑑定評価額

110,000,000 円

１㎡当たりの価格

230,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月7日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	150,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	札幌市東区北８条東８丁目１番外｢北８条東８－１－１｣				②地積　(㎡)	479 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）４５ｍ高度地区 (100,300)
	不整形 1.5:1	店舗兼事務所Ｓ3	店舗、事務所、共同住宅等が混在する商業地域	西25m市道、三方路	水道、ガス、下水	東区役所前 650m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 20 ｍ、南 20 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 16.0 ｍ、奥行　約　　 29.0 ｍ、規模　　 460 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

２５ｍ市道

交通

施設

東区役所前駅南方

650m

法令

規制

近商
(90,300)
準防
４５ｍ高度地区

⑤地域要因の将
　来予測

地下鉄駅に比較的近い店舗、事務所、共同住宅等が建ち並ぶ商業地域で店舗等の需要は依然高く地価水準は上昇
傾向にあるものと思われる。今後は金利の動向に注視する必要がある。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +10.0
形状　　　　　　　　　　　　　　 -2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 235,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 165,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は東区内のＪＲ函館本線の札幌、苗穂駅周辺及び東豊線地下鉄駅周辺の商業地域。事業目的の法人及びマン
ション開発を目的とする不動産業者等が需要者の中心である。商業性及び利便性等も比較的良好なため、マンション用
地等の土地需要は堅調であり、用地不足及び土地の割安感から地価は上昇している。周辺の再開発の影響は直接的には
不明であるが土地の中心価格帯は２２万円～２４万円／㎡前後で、総額は規模及び街路条件等により大きく異なる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は自用及び収益物件が混在している商業地域。賃貸物件の供給過多による競争激化及び賃料の遅効性等から高
騰した土地建物価格に見合っておらず収益価格は低位に求められた。比準価格は取引市場の動向を反映した実勢価格と
して信頼性が高い。本件では比準価格を重視し、収益価格も比較考量し代表標準地からの検討さらに周辺の再開発事業
の影響の有無も考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　札幌東 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 245,000 円／㎡

[114.3]
100

100
[100.0]

100
[133.1]

[107.8]
100

227,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    205,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

道内景気は、緩やかに持ち直しているが、住
宅投資は減少している。新築住宅着工戸数で
は、持家、貸家は減少しているが、分譲は持
ち直している。

地域要因に変動はないが、地下鉄駅徒歩圏の
商業地域で、低金利政策の継続によりマンシ
ョン用地等への需要が底堅く、地価水準が上
昇している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +6.5
環境　　　　　　 +25.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+12.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

札幌東 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３１０４１１０３ -115011	札幌市東区		更地	（　）	ほぼ正方形	東20m道道、北14.5m、角地		近商４５ｍ高度地区 (100,300)
b	２２２１０５１１０３ -515005	札幌市東区		貸家建付地	（　）	台形	南20m市道、中間画地		近商４５ｍ高度地区 (90,300)
c	１２３１０４１１０３ -115001	札幌市東区		建付地	（　）	ほぼ台形	南14.5m市道、中間画地		近商４５ｍ高度地区 (84,268)
d	２２２１０５１１０３ -515006	札幌市東区		底地	（　）	台形	東14.5m市道、北14.5m、角地		近商４５ｍ高度地区 (100,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 172,763	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 107.0]	162,752	100 [ 77.5]	210,003	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +7.8 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 107.8] 　　　　 100	226,000
b	(　 ) 249,283	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	255,266	100 [ 116.0]	220,057		237,000
c	(　 ) 204,600	100 [ 130.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.8]	154,629	100 [ 71.3]	216,871		234,000
d	(　 191,728) 213,031	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ / ]	100 [ 94.5]	230,840	100 [ 102.9]	224,334		242,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.1	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +6.5	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	買進み	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.3	交通・接近　 +2.3	環境　　　　 -27.0
c	買進み	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.3	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.3	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 +8.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 235,000 円／㎡]

札幌東 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	38,306,617	13,184,428	25,122,189	21,540,500	3,581,689	（　0.9468） 3,391,143	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	78,863,791 円　　　　（　 165,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌東 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗付事務所	294.47	ＲＣ5	1,434.38
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防４５ｍ高度地区	100 ％	300 ％	300 ％	479 ㎡	35.2 m x 19.3 m	前面道路：市道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階がフロア貸し店舗、２階以上がフロア貸しの事務所ビルを想定。

⑦有効率　 79.3 ％
の理由

この種の建物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	256.50	75.1	192.70	2,700	520,290	6.0	3,121,740
							0.0	0
2～ 5	事務所	294.47	80.2	236.28	2,040	482,011	3.0	1,446,033
							0.0	0
～

～

～

計		1,434.38	79.3	1,137.82		2,448,334		8,905,872
								0

⑨年額支払賃料	2,448,334 円　×　12ヶ月　＝　 29,380,008 円
⑩a共益費（管理費）	700 円／㎡　×　 1,137.82 ㎡　×　12ヶ月　＝　 9,557,688 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	9,000 円／台　×　 12 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,296,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	38,937,696 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,296,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 2,011,685 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	38,222,011 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,905,872 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 84,606 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	38,306,617 円　　　　（　 79,972 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２３１０５５１０３　　　　-595008	2,066 ( 2,061)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	2,302	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,045 円/㎡　月額支払賃料（　 2,040 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１２３１０５５１０３　　　　-591011	1,859 ( 1,859)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,859
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌東 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,340,000 円	335,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	6,839,728 円	40,233,696　×　　　　 17.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 917,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,417,000 円	335,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	335,000 円	335,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	335,000 円	335,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 13,184,428 円　（　　　　　　 27,525 円／㎡）　　（経費率　　 34.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9468

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	335,000,000 円	設計監理料率　 227,000 円／㎡　×　 1,434.38 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0643	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0468 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	21,540,500 円（　　　　　 44,970 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	38,306,617 円
②総費用	13,184,428 円
③純収益　①－②	25,122,189 円
④建物等に帰属する純収益	21,540,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,581,689 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,391,143 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,080 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 78,863,791 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 165,000 円／㎡）