別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 札幌東 5-5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌東 5-5 北海道 北海道第１ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　美香   TEL.

鑑定評価額 54,900,000 円  １㎡当たりの価格 115,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月9日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 80,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市東区北４２条東１丁目８１４番６７ ｢北４２条東１－５－３０｣ ②地積 　(㎡) 477   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,300) 準防 （その他） ４５ｍ高度地区 (100,300) 1:2 診療所兼住宅 ＲＣ2 中低層店舗、共同住 宅等が混在する路線 商業地域 南20m道道、東側道 水道、ガス、下水 麻生 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２０ｍ道道 交通 施設 麻生駅東方 700m 法令 規制 近商 (90,300) 準防  ４５ｍ高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 今後とも、店舗と共同住宅が混在する路線商業地域として推移するものと予測する。経済環境は不透明感を増し ているが、地下鉄駅徒歩圏にあることから、今後も安定した需要を見込めるものと思料する。 (3)最有効使用の判定 中高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    117,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     85,300 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東区・北区等の地下鉄駅周辺の幹線沿いの商業地域。需要者の中心は市内及び道内主要都市を拠点とする 商工業関連業者および不動産関連事業者と見られる。経済環境は不透明感を増しているものの、利便性も良好なことか ら底堅い需要が見られ、背後住宅地の地価上昇の影響も受け、商業地の地価も依然上昇傾向となっている。取引が稀少 なため中心となる価格帯の把握は困難であるが、概ね坪３５万～４０万円程度と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 付近には自用物件と収益物件が混在しているが、貸室の供給動向および空室状況等により土地価格に見合う賃料水準が 形成されておらず、収益価格は低位に求められた。取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であること から、周辺幹線沿いの類似地域に存する４事例を採用し最近の需給動向も考慮して試算した、信頼性の高い比準価格を 中心に、収益価格を斟酌し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌東 5-1                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    141,000 円／㎡ [113.5] 100 100 [100.0] 100 [146.0] [105.0] 100 115,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    105,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 資源価格の上昇・円安の進行等により経済環 境は不透明感を増していたが、建築費の高騰 および金融政策の実質的転換の影響も注視さ れる。 地域内に格別の変動要因はないが、地下鉄駅 徒歩圏に存して底堅い需要が見られ、地価は 上昇傾向となっている。 特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +46.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +9.5 ％  ％