別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 札幌東 -35　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌東 -35 北海道 北海道第１ 氏名  不動産鑑定士　前田　芳秀   TEL.

鑑定評価額 14,200,000 円  １㎡当たりの価格 70,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月7日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 47,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市東区北３６条東２８丁目４６７番１８５ ｢北３６条東２８－３－２２｣ ②地積 　(㎡) 203   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 北側斜線高度地区 特別用途地区 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南西8m市道 水道、下水 新道東 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    80 ｍ、南   100 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　　　北　 ８ｍ市道 交通 施設 新道東駅南東方 2.5km 法令 規制 １低専 (50,80) 北側斜線高度地区 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 生活環境を重視する郊外の戸建住宅地域。交通の利便性はやや劣っているが住宅地としては熟成されてきており 今後も現状維持と予測する。地価水準は上昇傾向と思料される。今後は金利の動向に注視する必要がある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     70,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は幹線道路背後の郊外の既成住宅地域一帯である。市内に居住する戸建住宅の取得を目的とする個人及び建 売業者が需要者の大部分となっている。地下鉄駅までバス便利用の住宅地で周辺に生活利便施設が少ないが、住環境の 良い住宅地域で用地不足及び他の地域と比較した土地の割安感から需要が大きく地価は上昇している。需要の中心とな る価格帯は土地が２００㎡程度で１，４００万円前後、建売住宅で３，２００～３，７００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は地下鉄駅から離れた戸建住宅が建ち並ぶ郊外の住宅地域。公法規制が１低専で容積率の制約等から収益物件 はほぼ見受けられない。交通の利便性がやや劣るため、戸建住宅の賃貸は皆無に等しくまた需要もないことから賃貸市 場は成立しておらず収益価格を試算することができなかった。本件では取引市場の動向を反映した比準価格を採用し、 代表標準地からの検討さらに郊外住宅地の需要が強いことも考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌東 -19                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     59,000 円／㎡ [122.0] 100 100 [104.5] 100 [100.0] [104.5] 100 72,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     59,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 道内景気は、緩やかに持ち直しているが、住 宅投資は減少している。新築住宅着工戸数で は、持家、貸家は減少しているが、分譲は持 ち直している。 地域要因の変動は見られないが、他の郊外住 宅地域と比較した割安感及び戸建用地不足並 びに低金利の継続から需要は堅調で地価は上 昇している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +18.6 ％  ％