別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 札幌東 -31　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌東 -31 北海道 北海道第１ 氏名  不動産鑑定士　大植　隆   TEL.

鑑定評価額 17,200,000 円  １㎡当たりの価格 74,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 50,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市東区伏古１１条２丁目３９６番６９ ｢伏古１１条２－３－１８｣ ②地積 　(㎡) 233   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２低専 (50,80) （その他） 北側斜線高度地区 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南東8m市道 水道、下水 元町 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    15 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北　　８ ｍ市道 交通 施設 元町駅東方 2.3km 法令 規制 ２低専 (50,80) 北側斜線高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 特に大きな変動要因はなく現状維持と予測する。地下鉄駅周辺の地価高騰により住宅用地需要が郊外へ拡大する 中、当地域は割安感が強いこともあり需要は堅調で、地価も上昇傾向で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     74,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は伏古地区を主に東区内の郊外に位置する住宅地域一円。需要者は戸建住宅を目的とする市内在住の個人が 中心である。地下鉄駅周辺の地価高騰、低金利等から郊外地域への戸建用地需要が堅調な中、近隣地域は住環境が良好 で割安感も強いこともあり需要は堅調で、地価も大きく上昇した。需要の中心は、土地は標準規模で１，７００万円前 後、新築の戸建物件は３千万円台後半と思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は伏古地区の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で、需要者は収益性より快適性を重視すると判断され、またアパー ト及び戸建住宅の賃貸需要は極めて少なく、賃貸市場が形成されていないことから収益価格の試算は断念した。当該地 域内における取引は自用目的が大半であることから、本件においては代表標準地との検討結果をも踏まえ、取引市場の 実態を反映した実証的価格として信頼性が高い比準価格をそのまま採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌東 -19                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     59,000 円／㎡ [122.0] 100 100 [104.5] 100 [ 97.9] [104.5] 100 73,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     62,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利や土地不足、都心部との比較における 割安感等を背景に、東区内の住宅地需要は堅 調で地価も全域的に上昇傾向が続いている。 特に大きな変動要因はない。住環境が良好な 当地域は割安感が強いこともあり戸建用地需 要が堅調で、地価も２０％に迫る上昇率で推 移した。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +19.4 ％  ％