別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 札幌東 -30　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌東 -30 北海道 北海道第１ 氏名  不動産鑑定士　大植　隆   TEL.

鑑定評価額 3,650,000 円  １㎡当たりの価格 15,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.4 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市東区中沼１条３丁目２９番２１０ ｢中沼１条３－６－８｣ ②地積 　(㎡) 231   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (50,80) （その他） 地区計画等 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 も見られる住宅地域 北東6m市道 水道、下水 新道東 8.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.7 ｍ、奥行　約　　  18.2 ｍ、規模　　       231 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市街化調整区域であるが、地 区計画により一般住宅の建築 が可能な地域である。 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 新道東駅北東方 8.6km 法令 規制 ｢調区｣  (50,80) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 大きな変動要因はなく現状維持と予測する。地区計画で住宅建築が可能な市街化調整区域である。競争力は劣る が、戸建用地需要が郊外へ拡大する中、割安感があり地価は上昇傾向で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東区及びその周辺区の市街化調整区域内の住宅地域である。需要者は市内在住の戸建住宅所有を目的とす る個人が中心である。近隣地域は地区計画により住宅建築が可能な市街化調整区域内の住宅地域である。競争力は劣る が、総体的に戸建用地需要が堅調な中、高値での取引も見られる等、割安感もあり地価は昨年に引き続き大きな上昇率 で推移した。需要の中心は、土地は標準規模で３７０万円前後、新築戸建物件は２，０００万円程度と思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は利便性の劣る市街化調整区域内の戸建住宅が建つ住宅地域であり、収益物件は皆無で、戸建住宅の賃貸需要 も殆どなく賃貸市場が形成されていないことから収益価格の試算は断念した。快適性が重視される住宅地域で、取引も 自用目的が主であることから、本件では不動産市場の動向、地域要因の変動状況等をも十分検討のうえ、取引市場の実 態を反映した価格として信頼性が高い比準価格をそのまま採用することとし、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利や土地不足、都心部との比較における 割安感等を背景に、東区内の住宅地需要は堅 調で地価も全域的に上昇傾向が続いている。 特に大きな変動要因はない。市街化調整区域 内の住宅地で競争力は弱いが、割安感から需 要が堅調で、地価も２３％台の大きな上昇率 で推移した。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +23.4 ％  ％