別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 札幌東 -28　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌東 -28 北海道 北海道第１ 氏名  不動産鑑定士　川尻　雅裕   TEL.

鑑定評価額 15,900,000 円  １㎡当たりの価格 86,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 60,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市東区北４６条東３丁目８２６番８ ｢北４６条東３－３－２３｣ ②地積 　(㎡) 185   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 北側斜線高度地区 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅の建ち並ぶ 既成住宅地域 南8m市道 水道、下水 麻生 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位　北　　８ ｍ市道 交通 施設 麻生駅北東方 1.2km 法令 規制 １低専 (50,80) 北側斜線高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅、アパート等が存する地域として成熟しており、地域要因に特別な変動要因はなく、しばらくは現状を 維持すると予測する。地価は一般的要因の影響を受け、上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     86,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東区の住宅地域であり、特に価格牽連性が強いのは、札幌新道以北の住宅地域である。主たる需要者は、 市内外に居住する一次取得者層の個人者等が中心である。近年の地価上昇傾向を背景に、戸建住宅需要が市内郊外へ波 及しており、新型コロナ感染症の影響を受けつつも、土地需要は堅調である。取引の中心価格帯は、土地のみで１５０ ０万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的の一般住宅地が取引の中心であり、価格形成は快適性や利便性等に主眼がおかれ、収益性に基づく価格形成が される地域ではないことから、収益価格の試算はしなかった。そこで市場における実証的な価格である比準価格を中心 に再検討を加え、代表標準地の価格との均衡に留意し、単価と総額との関連の適否の検討を行い、比準価格を妥当と認 め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌東 -10                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     81,400 円／㎡ [117.9] 100 100 [103.0] 100 [116.8] [106.0] 100 84,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     75,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナショック前の生活様式に戻りつつあり 、経済は回復基調にあるが、直近では物価高 騰等による個人消費の圧迫など、不安要素も 見られる。 地下鉄駅からはやや離れているものの、生活 利便性は比較的良好であり、近年の地価上昇 による郊外への居住シフトを背景に、土地需 要は堅調である。 特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　  +6.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +14.7 ％  ％