別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 札幌東 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌東 -16 北海道 北海道第１ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　美香   TEL.

鑑定評価額 11,500,000 円  １㎡当たりの価格 58,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月9日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 38,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市東区東苗穂１０条２丁目８６９番１７ ｢東苗穂１０条２－１６－８｣ ②地積 　(㎡) 196   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 特別用途地区 北側斜線高度地区 1:2.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北東8m市道 水道、下水 新道東 4.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　８ ｍ市道 交通 施設 新道東駅東方 4.6km 法令 規制 １低専 (40,80) 特別用途地区 北側斜線高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ郊外の住宅地域で、今後も現状を維持して推移すると予測する。割安感のある東苗穂 地区等では、今後も安定した戸建用地需要が見られるものと思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     58,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東苗穂、伏古、東雁来等東区北東部の郊外住宅地域で、主な需要者は市内居住の１次取得者層および建築 業者等不動産業関連事業者である。周辺幹線沿いには中規模小売店舗等も立地して利便性は比較的良好であり、割安感 から需要は堅調で、近時は建築費高騰の影響から市場に一服感も生じている模様であるが、地価は大幅な上昇となって いる。土地は８００万～１，１００万円程度、新築戸建住宅は３，０００万円台前半程度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的での取引を中心とする戸建住宅地域で、付近にアパート等の収益物件はあまり見受けられない。賃貸市場が未 成熟であることから収益価格は試算せず、周辺類似地域内に存する４事例を採用して求めた信頼性に優れた比準価格を 標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、最新の不動産取引市場の動向も考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定し た。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌東 -19                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     59,000 円／㎡ [122.0] 100 100 [104.5] 100 [120.4] [101.5] 100 58,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     47,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利政策の下、不動産市況は強含みで推移 してきたが、建築費高騰の影響も顕在化し始 めており、今後は金融政策の実質的転換の影 響が注視される。 地域要因の変動は特にないが、価格水準低位 の郊外戸建住宅地には堅調な需要が認められ 、地価は依然大幅な上昇となっている。 特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +23.9 ％  ％