鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

札幌東 -15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２２１０５１１０３ -515006	札幌市東区		底地	（　）	台形	東14.5m市道、北14.5m、角地		近商４５ｍ高度地区 (100,300)
b	１２３１０５１１０３ -195002	札幌市東区		借地権	（　）	不整形	南20m市道、東14.5m、二方路		近商４５ｍ高度地区 (90,300)
c	１２１１０５１１０３ -595001	札幌市東区		建付地	（　）	ほぼ整形	南20m市道、東14.5m、西14.5m、三方路		近商４５ｍ高度地区 (100,300)
d	２２２１０５１１０３ -511219	札幌市東区		建付地	（　）	不整形	南11m市道、北東8m、角地		１住居３３ｍ高度地区 (70,200)
e	１２３１０４１１０３ -191001	札幌市東区		建付地	（　）	ほぼ整形	西14.5m市道、南10.9m、東8m、三方路		２中専３３ｍ高度地区 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 191,728) 213,031	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ / ]	100 [ 94.5]	230,840	100 [ 99.0]	233,172	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +6.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 106.0] 　　　　 100	247,000
b	(　 81,123) 202,808	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ / ]	100 [ 71.4]	291,430	100 [ 104.0]	280,221		297,000
c	(　 ) 196,325	100 [ 100.0]	[ 105.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 88.0]	235,144	100 [ 103.0]	228,295		242,000
d	(　 ) 149,384	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	154,419	100 [ 60.6]	254,817		270,000
e	(　 ) 164,284	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.7]	162,507	100 [ 58.5]	277,790		294,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -28.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -12.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 -30.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 275,000 円／㎡]

札幌東 -15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地につき再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		賃貸マンションの投資需要より分譲マンションの開発需要が高く、収益価格より開発法価格が重視される地域であるため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンション用地と判定したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,935,484,709	1,462,203,138	11	570,000	4,245.28	252,000	5,907.12
⑧開発法による価格	473,281,571 円　　　　（　 268,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌東 -15　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,763 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,763.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
1,181.02 ㎡	5,907.12 ㎡	5,165.52 ㎡	741.60 ㎡	4,245.28 ㎡	ＲＣ・13F ( 51 戸) 83㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 67.0 ％）	（ 335.1 ％）	（ 293.0 ％）	（ 42.1 ％）	（ 71.87 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
近商準防４５ｍ高度地区	100 ％	300 ％	300 ％	間口奥行	53.4 ｍ 33.0 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		14.5 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

570,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

類似地域における同種物件の取引事例価格等を参考に査定した。

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 570,000 円／㎡　　×　　 4,245.28 ㎡　　＝　　　　 2,419,809,600 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 2,419,809,600 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 252,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 259,560 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似の建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 259,560 円／㎡　　×　　　 5,907.12 ㎡　　＝　　　　 1,533,252,067 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 2,419,809,600 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 241,980,960 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,775,233,027 円

(4)-4　投下資本収益率	11 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	8 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	10 ヶ月	販売管理費(2期目)	18 ヶ月
建築工事(2期目)	18 ヶ月	販売収入(2期目)	19 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	27 ヶ月	販売収入(3期目)	27 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	120,990,480 円	( 5 ％)	×　　0.9167	（ 10 ヶ月）	＝　　 110,911,973 円
	販売総額(2期)	120,990,480 円	( 5 ％)	×　　0.8477	（ 19 ヶ月）	＝　　 102,563,630 円
	販売総額(3期)	2,177,828,640 円	( 90 ％)	×　　0.7907	（ 27 ヶ月）	＝　　 1,722,009,106 円
収入合計		－	－	－	－	1,935,484,709 円
支出	建築工事費(1期)	153,325,207 円	( 10 ％)	×　　0.9328	（ 8 ヶ月）	＝　　 143,021,753 円
	建築工事費(2期)	153,325,207 円	( 10 ％)	×　　0.8551	（ 18 ヶ月）	＝　　 131,108,385 円
	建築工事費(3期)	1,226,601,654 円	( 80 ％)	×　　0.7907	（ 27 ヶ月）	＝　　 969,873,928 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	145,188,576 円	( 60 ％)	×　　0.9328	（ 8 ヶ月）	＝　　 135,431,904 円
	販売管理費(2期)	96,792,384 円	( 40 ％)	×　　0.8551	（ 18 ヶ月）	＝　　 82,767,168 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	1,462,203,138 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,935,484,709 円　　－　　　　　　 1,462,203,138 円　　＝　　　　　 473,281,571 円 268,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
札幌東 -15　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

札幌東 -15

北海道

北海道第１

氏名

不動産鑑定士　前田　芳秀

TEL.

鑑定評価額

485,000,000 円

１㎡当たりの価格

275,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月7日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	185,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	札幌市東区北９条東３丁目４０番１４｢北９条東３－１－１｣				②地積　(㎡)	1,763 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）４５ｍ高度地区 (100,300)
	1.5:1	共同住宅ＳＲＣ13	高層のマンション、事務所等が混在する住宅地域	西14.5m市道、三方路	水道、ガス、下水	さっぽろ 700m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 70 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

中高層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 50.0 ｍ、奥行　約　　 35.0 ｍ、規模　　 1,800 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

１４．５ｍ市道

交通

施設

さっぽろ駅北東方

700m

法令

規制

近商
(90,300)
準防
４５ｍ高度地区

⑤地域要因の将
　来予測

周辺地域が再開発されつつあり、店舗、病院が新設され利便性が高まっている。マンション販売が好調なため立
地の良さから需要が高まり地価は上昇傾向で推移すると思われる。今後は金利の動向に注視する必要がある。

(3)最有効使用の判定

高層分譲マンション用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +6.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 275,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 267,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、ＪＲ札幌駅周辺及び東区の地下鉄駅周辺の商業地域一帯。主な需要者は全国展開しているマンション開
発業者及び地元不動産業者等である。周辺地域は再開発が進み、病院や企業の本社が進出してきている。用地不足及び
他の地域と比較した土地の割安感から需要は増大し、特に規模の大きい用地は高額で取引される可能性が高く、地価は
上昇している。土地の価格は規模及び街路条件等で大きく異なり中心となる価格帯の把握は困難な状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

多数の取引事例から求められた比準価格は取引市場の実勢を反映している。周辺では高層の分譲マンションが多く、価
格の妥当性を判断する有力な手法として開発法を適用し投資採算性の検証を行なった。両価格は開差が認められるが本
件評価では比準価格を重視し、開発法による価格はやや想定要素が含まれるため参考とし、前年公示価格からの検討さ
らに札幌駅周辺の地価動向並びにマンション用地の需要が高い点を考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    246,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

道内景気は、緩やかに持ち直しているが、住
宅投資は減少している。新築住宅着工戸数で
は、持家、貸家は減少しているが、分譲は持
ち直している。

地域要因の変動は見られない。低金利政策の
継続及び立地の良さからマンション用地等へ
の需要が底堅く、地価水準が上昇している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+11.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

札幌東 -15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２２１０４１１０３ -515019	札幌市東区		更地	（　）	長方形	北14.5m市道、中間画地		近商４５ｍ高度地区 (90,300)
b	２２２１０５１１０３ -515005	札幌市東区		貸家建付地	（　）	台形	南20m市道、中間画地		近商４５ｍ高度地区 (90,300)
c	２２２１０５１１０３ -515015	札幌市東区		更地	（　）	不整形	南20m市道、東20m、角地		商業６０ｍ高度地区 (100,400)
d	２２２１０５１１０３ -515017	札幌市東区		貸家建付地	（　）	台形	南25m市道、中間画地		近商４５ｍ高度地区 (90,300)
e	２２２１０５１１０３ -515007	札幌市東区		更地	（　）	長方形	南20m市道、中間画地		準住居４５ｍ高度地区 (70,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 297,792	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	304,939	100 [ 102.4]	297,792	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +6.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 106.0] 　　　　 100	316,000
b	(　 ) 249,283	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	255,266	100 [ 108.4]	235,485		250,000
c	(　 ) 225,953	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ / ]	100 [ 88.0]	262,414	100 [ 110.0]	238,558		253,000
d	(　 ) 203,367	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	207,841	100 [ 110.5]	188,091		199,000
e	(　 ) 274,732	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	281,875	100 [ 105.3]	267,688		284,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.4	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.3	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.3	交通・接近　 +2.4	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -12.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.3	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.3	交通・接近　 +3.9	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 275,000 円／㎡]

札幌東 -15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		マンション適地で、開発法の適用が適切であるため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンション用地と判定したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,952,401,619	1,481,253,992	11	575,000	4,245.28	255,000	5,907.12
⑧開発法による価格	471,147,627 円　　　　（　 267,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌東 -15　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,763 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,763.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
1,181.02 ㎡	5,907.12 ㎡	5,165.52 ㎡	741.60 ㎡	4,245.28 ㎡	ＲＣ・13F ( 51 戸) 83㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 67.0 ％）	（ 335.1 ％）	（ 293.0 ％）	（ 42.1 ％）	（ 71.87 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
近商準防４５ｍ高度地区	100 ％	300 ％	300 ％	間口奥行	53.4 ｍ 33.0 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		14.5 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

575,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

販売中の物件を参考にした。

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 575,000 円／㎡　　×　　 4,245.28 ㎡　　＝　　　　 2,441,036,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 2,441,036,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 255,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 262,650 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定した。
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 262,650 円／㎡　　×　　　 5,907.12 ㎡　　＝　　　　 1,551,505,068 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 2,441,036,000 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 244,103,600 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,795,608,668 円

(4)-4　投下資本収益率	11 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率、開発利潤率等を考慮して査定した。

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	6 ヶ月	販売管理費(1期目)	8 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	11 ヶ月	販売管理費(2期目)	18 ヶ月
建築工事(2期目)	16 ヶ月	販売収入(2期目)	18 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	27 ヶ月	販売収入(3期目)	27 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	122,051,800 円	( 5 ％)	×　　0.9088	（ 11 ヶ月）	＝　　 110,920,676 円
	販売総額(2期)	122,051,800 円	( 5 ％)	×　　0.8551	（ 18 ヶ月）	＝　　 104,366,494 円
	販売総額(3期)	2,196,932,400 円	( 90 ％)	×　　0.7907	（ 27 ヶ月）	＝　　 1,737,114,449 円
収入合計		－	－	－	－	1,952,401,619 円
支出	建築工事費(1期)	155,150,507 円	( 10 ％)	×　　0.9328	（ 8 ヶ月）	＝　　 144,724,393 円
	建築工事費(2期)	155,150,507 円	( 10 ％)	×　　0.8701	（ 16 ヶ月）	＝　　 134,996,456 円
	建築工事費(3期)	1,241,204,054 円	( 80 ％)	×　　0.7907	（ 27 ヶ月）	＝　　 981,420,045 円
	開発負担金	円	( 100 ％)	×　　0.9492	（ 6 ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	146,462,160 円	( 60 ％)	×　　0.9328	（ 8 ヶ月）	＝　　 136,619,903 円
	販売管理費(2期)	97,641,440 円	( 40 ％)	×　　0.8551	（ 18 ヶ月）	＝　　 83,493,195 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	1,481,253,992 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,952,401,619 円　　－　　　　　　 1,481,253,992 円　　＝　　　　　 471,147,627 円 267,000 円／㎡