別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 札幌東 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌東 -8 北海道 北海道第１ 氏名  不動産鑑定士　大植　隆   TEL.

鑑定評価額 11,700,000 円  １㎡当たりの価格 85,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 60,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市東区北５０条東６丁目１０３番７６ ｢北５０条東６－４－５｣ ②地積 　(㎡) 137   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 北側斜線高度地区 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 郊外の住宅地域 西8m市道 水道、ガス、下水 太平 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　８ ｍ市道 交通 施設 太平駅南東方 450m 法令 規制 １低専 (50,80) 北側斜線高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 特に大きな変動要因はなく現状維持で推移している。ＪＲ太平駅徒歩圏、地下鉄駅からは離れているが生活利便 性は比較的良好な当地域は戸建用地需要が堅調な中、割安感もあり地価は引き続き上昇傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     85,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ太平駅周辺を中心に東区郊外の住宅地域一円。需要者の中心は戸建住宅用地目的の個人である。低金 利等から戸建住宅用地需要が堅調な中、地下鉄駅からは離れているが、ＪＲ太平駅徒歩圏で生活利便性が比較的良好な 当該近隣地域は割安感もあり戸建用地需要が旺盛で、地価も上昇傾向が続いている。需要の中心価格帯は、土地が標準 規模で１，２００万円前後、新築戸建物件は３，０００万円台前半と思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域はＪＲ太平駅徒歩圏の戸建住宅が建ち並ぶ郊外の住宅地域であり、アパート等の収益物件は少なく、また戸建 住宅の賃貸需要も殆どなく賃貸市場が形成されていない地域であるため収益価格の試算はできなかった。当該地域の取 引は自用目的が中心であることから、本件においては代表標準地との検討を踏まえ、取引市場の実態を反映した信頼性 が高い比準価格をそのまま採用し、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌東 -9                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     83,000 円／㎡ [116.9] 100 100 [106.0] 100 [110.3] [103.0] 100 85,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     74,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利や土地不足、都心部との比較における 割安感等を背景に、東区内の住宅地需要は堅 調で地価も全域的に上昇傾向が続いている。 特に大きな変動要因はない。ＪＲ太平駅徒歩 圏で割安感のある当該地域への戸建用地需要 が堅調で、地価も昨年に引き続き二桁台の上 昇率で推移した。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　 +14.0 行政　　　　　　  +5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +14.5 ％  ％